买房款被中介骗走，买家算违约吗？法院这样判

买房款被中介骗走，买家算违约吗？法院这样判

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，李某打算卖掉一套北京的房子，总价1050万元。买家忻某（后变更为其子忻某韬）支付了50万元定金，双方约定剩余950万元分两笔支付：第一笔450万元通过建委资金监管方式支付，第二笔50万元在2015年8月15日前以资金托管方式支付，之后办理过户。

为了完成资金监管，2015年7月24日，李某、忻某、Z公司（资金托管平台）和房地产经纪公司四方签了一份《托管协议》。按照协议，忻某韬应该先把450万元存到L平台托管账户，然后由Z公司把这笔钱划入建委资金监管账户。

但问题出在中介人员胡某身上。胡某利用职务便利，伪造文件、虚构事实，把忻某韬存入的40万元（其中30万元被转入一个虚假的建委监管账户，10万元被退回）以及忻某私下转给胡某个人账户的50万元全部骗走。最终，李某只收到了50万元（第二笔购房款），其余950万元都没到账。

李某认为忻某韬违约，起诉要求解除合同、支付违约金。忻某韬则反诉要求李某配合过户。

法院怎么判

一审法院（北京市海淀区人民法院）认为：忻某韬没有按约定支付950万元购房款，其中450万元因为案外人（中介胡某）的原因没有完成支付，这属于忻某韬的违约行为，构成根本违约。李某有权解除合同。判决：解除合同，李某返还忻某韬50万元，忻某韬支付李某违约金50万元。

忻某韬不服，上诉到北京市第一中级人民法院。

二审法院改判了。法院认为：忻某韬已经按照《托管协议》的约定，将购房款存入了L平台托管账户。后续资金被胡某骗走，是Z公司和中介公司没有履行好托管义务造成的，不是忻某韬的过错。忻某韬作为买家，已经履行了支付购房款的义务，不存在违约行为。因此，李某要求解除合同没有依据。最终判决：忻某韬再支付李某剩余50万元购房款，李某在收到钱后3天内配合办理房屋过户。

律师解读

这个案子对普通买房人有很强的警示意义。核心问题在于：买家把钱交给了中介或托管平台，但钱被中介骗走了，买家算不算违约？

根据《民法典》第593条，如果一方因为第三人的原因违约，仍然要向对方承担违约责任。但这里的关键是：买家是否真的“违约”了？

本案中，忻某韬按照《托管协议》的要求，把钱存入了指定的托管账户。他的义务到此为止。后续资金被划走，是托管平台和中介的责任，不是买家的责任。所以，买家没有违约，不需要为中介的诈骗行为买单。

反过来，如果买家没有按照合同约定把钱存入指定账户，而是私下转给了中介个人，那就可能构成违约。本案中，忻某韬私下转给胡某的50万元，法院没有认定为有效支付，但也没有因此认定买家根本违约，因为主要款项（450万元）是通过托管账户走的。

王德林律师提示：

一是买房时务必严格按照合同约定的方式支付房款，尤其是通过资金监管或托管账户，不要私下转账给中介或个人。二是如果中介要求把钱转到个人账户，一定要警惕，这很可能是诈骗。三是如果遇到类似情况，不要慌张，保留好所有转账凭证、合同和沟通记录，及时咨询律师。四是本案中，买家最终胜诉的关键在于他履行了合同约定的支付义务，而资金被挪用是托管方的问题。所以，选择正规、信誉好的中介和托管平台也很重要。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议第一时间固定证据，咨询专业律师，避免因操作不当导致自身权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

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