买房前中介没告知限购政策，导致合同无法履行，谁该担责

买房前中介没告知限购政策，导致合同无法履行，谁该担责

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年8月，余某君通过一家房地产经纪公司，看中了齐某祥、彭某欢夫妇名下的一套商办类房屋，总价74万元。双方在中介的居间下签订了房屋买卖合同，余某君当场支付了5万元定金和16280元中介费。

然而，就在签订合同前几个月，北京市出台了“3.26限购政策”，规定个人购买二手商办类房屋，必须满足两个条件：一是在北京名下无住房和商办类房产记录；二是在北京连续5年缴纳社保或个税。余某君虽然2016年将户籍迁入北京，但从未在北京缴纳过社保或个税，根本不具备购房资格。

签订合同前，中介人员曾告诉余某君可以个人名义或公司名义购买，但当余某君追问自己个人能否购买时，中介没有明确答复。直到2017年8月，余某君的购房资格核验结果为“不通过”，她才意识到自己无法买房。余某君想改用公司名义购买，但该房屋地址已被另一家公司注册，无法再注册新公司。最终，合同无法继续履行，余某君起诉要求卖房人和中介公司共同承担违约责任。

法院怎么判

法院经审理后认为：

一是余某君并非明知无购房资格而故意签约，而是在错误认知下签订的合同，无购房资格导致合同目的无法实现，卖房人有权解除合同。

二是卖房人齐某祥、彭某欢不存在违约行为。房屋出租、户口等问题在合同中已有约定，且未构成根本违约。

三是余某君自身存在过错，应承担一定违约责任。但卖房人既主张违约金又主张没收定金，不符合法律规定，只能选择其一。

四是房地产经纪公司存在明显瑕疵。作为专业中介，应当知悉3.26限购政策，负有更高的注意义务。但中介未向余某君如实告知限购政策，也未对购房资格进行初步核查，提供的交易咨询服务存在瑕疵。中介合同中试图规避自身责任的格式条款，属于无效条款。

最终，法院判决：房屋买卖合同解除；房地产经纪公司退还余某君中介费16280元，并赔偿余某君5万元；驳回余某君其他诉讼请求。房地产经纪公司不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有三点重要启示：

一是购房资格是买房的前提条件。在限购政策下，个人购买房屋必须提前确认自己是否符合条件。如果因为不了解政策导致合同无法履行，购房者自身也要承担一定责任。

二是中介公司有如实告知义务。根据《民法典》规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。限购政策、房产税费、资金监管等对房屋买卖有重大影响的信息，中介必须主动告知。如果中介故意隐瞒或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬，还应当承担赔偿责任。

三是定金和违约金不能同时主张。如果合同中既约定了违约金又约定了定金，一方违约时，守约方只能选择适用其中一种，不能同时要求。这是为了避免重复赔偿。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是涉及限购政策的城市，购房者一定要主动了解政策，不要轻信中介的口头承诺。签订合同前，要求中介书面确认自己是否具备购房资格，并保留相关证据。如果中介未尽到告知义务导致损失，可以要求中介承担赔偿责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因信息不对称造成不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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