买房资格审核没通过，定金和中介费能退吗

买房资格审核没通过，定金和中介费能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年10月，孙某光通过一家房地产经纪公司，看中了付某名下的一套二手房。双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，孙某光支付了定金，并和中介公司签订了《居间服务合同》，支付了居间服务费。

合同里明确约定，孙某光必须确保自己具备北京市的购房资格，如果因为资格问题导致合同无法履行，他要承担违约责任。中介公司提供的服务包括政策咨询、带看房、促成签约等，合同还写明，一旦买卖双方签了合同，中介的居间义务就算完成，服务费不予退还。

签约后，孙某光的购房资格审核没有通过。他和中介员工微信沟通，以“孩子没有户口本”为由解释原因，并要求宽限时间。但最终资格审核还是没过，孙某光拒绝继续履行合同。2020年1月14日，孙某光和付某在法院调解下协议解除了房屋买卖合同，但关于定金和中介费的问题没谈拢，孙某光起诉到法院，要求返还定金和中介费。

法院怎么判

法院经审理认为：

一是孙某光构成违约。他因为自身购房资格问题，没能按约定履行合同，也没有法定的免责理由，还主动起诉要求解除合同，明确拒绝履行。因此，他要求返还定金的请求，法院不予支持。

二是中介费不应退还。中介公司已经促成了孙某光和付某签订房屋买卖合同，履行了《居间服务合同》约定的义务。后来双方协商解除合同，并不影响中介公司已经完成的服务，所以已经收取的中介费不予退还。

孙某光不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院二审认为，在没有明确法律、法规、政策规定的情况下，不能苛责中介机构在政策咨询阶段全面解答所有实际操作中可能遇到的特殊情况。孙某光提供的证据不足以证明中介公司未尽到资格审核职责，因此驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要提醒：

一是购房资格是自己的事，不能全指望中介。很多人以为中介会帮忙审核资格，出了问题中介要负责。但法院明确表示，除非法律有明确规定，否则中介的审核义务仅限于合同约定的初步审查。像本案中孙某光因为孩子户籍这种特殊情况导致资格审核不通过，中介没有义务提前预判。购房者自己必须提前确认清楚，否则违约了，定金可能拿不回来。

二是中介费一旦签了合同，很难退。很多人觉得房子没买成，中介费就该退。但法律上，中介的“居间服务”在促成买卖双方签合同那一刻就完成了。后续合同解除，只要中介没有故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，服务费就不退。所以签合同前，一定要想清楚自己能不能买，别冲动。

王德林律师提示：

买房前，务必先核实自己的购房资格，特别是涉及户口、婚姻状况、离异后子女户籍等特殊情况，最好提前咨询当地住建部门或专业律师。签合同时，仔细阅读中介服务条款，明确中介的责任范围。如果对资格问题有疑虑，可以在合同中约定“因购房资格问题导致合同无法履行，中介费应予退还”等保护性条款。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先收集好所有合同、聊天记录、付款凭证等证据，再咨询专业律师，避免因信息不对称造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市