买了学区房，卖家却把学位占了，能要求降价吗

买了学区房，卖家却把学位占了，能要求降价吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年4月，杨某龙花940万元向杨某强购买厦门市思明区一套房屋。合同约定，杨某强应在产权转移后30日内将户口迁出。签约时，该房屋学位未被占用，属于当地一流“学区房”。

然而，在合同履行期间，杨某强不仅将自己和儿子的户口迁入该房屋，还让儿子用该房屋的学位入读了当地一所小学。根据当地招生政策，同一套房产六年内只能有一个适龄儿童就读。这意味着，杨某龙买到的房子，在接下来六年内都无法再使用学位。

杨某龙发现后，要求杨某强承担违约责任，减少购房款。双方协商不成，杨某龙将杨某强告上法庭。

法院怎么判

福建省厦门市思明区人民法院经审理认为：在二手房市场中，买方愿意为学位未占用的房屋支付更高价格，卖方也以“带学位”作为提高售价的筹码。户口和学位占用情况直接影响房屋的市场价格。

本案中，双方签订的合同虽然没有明确写明“学位未占用”，但根据合同关于户口的约定以及“学区房”的交易习惯，足以认定双方约定的交易标的为户口和学位均未占用的房屋，940万元的购房总价也是基于此条件确定的。

杨某强在合同履行期间迁入户口并占用学位，导致房屋在六年内不再附着学位权益，客观上造成了房屋价值的贬损。杨某强未能按约定交付符合权益内涵的房屋，构成瑕疵履行，应当承担违约责任。

关于减少价款的金额，法院委托的鉴定机构因无法量化学位价值而退回鉴定。法院综合考量了证人证言、二手房网站信息以及本地市场交易习惯，最终酌情认定减少价款的金额为37.6万元（即成交总价的4%）。同时，杨某强还需赔偿杨某龙因合同迟延履行造成的资金占用利息损失。

判决后，双方均未上诉，该判决已生效。

律师解读

这个案例对购买学区房的人有重要启示：

一是学位保证是学区房买卖的默示义务。即使合同没有明确写明“学位未占用”，根据交易习惯，卖方也负有将未占用学位的房屋交付给买方的义务。如果卖方违反该义务，买方可以要求减少价款或赔偿损失。

二是学位占用导致房屋价值贬损，买方有权要求降价。法院会综合市场行情、交易习惯等因素，酌情认定因学位占用造成的房屋差价。本案中，法院认定降价金额为成交总价的4%。

三是买方应主动审查学位情况。在签订合同前，买方应通过当地教育部门、学校或房产中介核实房屋的学位是否被占用，并将学位未占用作为合同明确条款写入合同。

王德林律师提示：

购买学区房时，务必在合同中明确约定学位未占用，并约定如果学位被占用，卖方应承担的违约责任（如减少价款、支付违约金等）。同时，建议在合同履行期间密切关注户口和学位变动情况，一旦发现问题，及时固定证据并主张权利。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关合同和证据材料前来咨询，我们将为您提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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