开发商因政府问题无法供电，合同约定“免责”有效吗

开发商因政府问题无法供电，合同约定“免责”有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年1月，刘某杰、杨某凤与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，以47万余元购买一套商品房。合同约定，开发商应在2017年3月1日前交房，且供电基础设施需纳入城市供电网络并正式供电。同时，合同第十一条约定，如果供电等基础设施未达到交付条件，双方同意按第2种方式处理，即“由于相关责任部门造成延期的，出卖人不承担责任”。

刘某杰、杨某凤付清了全部房款，开发商也按期交了房。但问题来了：小区一直用的是临时用电，电费每度0.7元，比城市供电贵，而且供电不稳定。原因是开发商没能提供配电房位置，导致小区无法接入城市供电网络。而开发商解释说，配电房问题是因为政府征地遗留问题（如拆迁安置用地、留用地等）多年未解决，导致其无法正常用地，所以供电设施迟迟无法配套。

业主认为开发商违约，要求承担逾期交付责任。开发商则拿出合同条款，主张是政府原因造成的延期，自己不应担责。双方争执不下，最终闹上法庭。

法院怎么判

一审法院（广东省阳春市人民法院）认为：合同是双方自愿签订的，合法有效。既然合同明确约定“由于相关责任部门造成延期的，出卖人不承担责任”，而供电问题确实是因为政府历史遗留问题导致，开发商不承担责任。因此，驳回了业主的诉讼请求。

业主不服，提起上诉。二审法院（广东省阳江市中级人民法院）审理后，虽然维持了一审的判决结果（驳回业主诉求），但理由不同。二审法院指出：

一是该条款是开发商提供的格式条款。根据《民法典》规定，提供格式条款的一方，对与对方有重大利害关系的条款，必须尽到合理的提示和说明义务，否则对方可以主张该条款不成为合同内容。

二是本案中，该条款仅用普通横线标注，没有特别提醒，开发商也没有证据证明曾专门向业主解释过该条款的含义和风险。因此，业主主张该条款对其没有约束力，是合理的。

三是既然该条款不成立，双方对供电未达标的违约责任就视为没有约定。没有约定，就按法律规定处理。但根据相关法律，案涉房屋已经竣工验收备案，业主也实际入住，再以不具备交付条件为由主张逾期交房违约金，法院不予支持。

最终，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者来说，有几点值得注意：

一是格式条款的“免责”不是万能挡箭牌。开发商经常在合同中加入“因政府、第三方原因导致延期，开发商不担责”之类的条款。但这类条款如果对购房者利益影响重大，开发商必须用加粗、放大、特殊颜色等方式明确提示，并主动解释说明。否则，购房者可以主张该条款不成为合同内容，即“不算数”。

二是“不算数”不等于“按有利条款赔”。如果格式条款被认定未订入合同，双方就回到“无约定”状态，按法律规定处理。购房者不能直接要求按合同中对自己有利的另一条款（如逾期交房违约金）来赔偿。法院会结合实际情况判断，比如房屋是否已验收、是否已入住等。

三是购房者要主动审查合同中的“免责”条款。签合同前，仔细阅读所有条款，特别是涉及交付条件、延期责任、免责事由等内容。如果发现类似“由于相关责任部门造成延期的，出卖人不承担责任”的表述，应要求开发商明确解释，并尽量协商删除或修改。如果开发商拒绝，购房者要意识到风险，并保留好沟通记录。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，务必重点关注涉及交付条件、延期责任、免责事由的格式条款。如果条款对自身利益影响重大，开发商未以合理方式提示说明，购房者可以主张该条款不成为合同内容。但要注意，即使条款不成立，也不等于自动获得赔偿，法院会综合案情判断。建议购房者在签约前咨询专业律师，避免因“免责条款”陷入维权困境。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带合同及相关材料当面咨询律师，评估维权可行性。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市