买房后发现没有购房资格，合同无法履行要赔违约金吗

买房后发现没有购房资格，合同无法履行要赔违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

张某和杨某签订了两份房屋买卖合同，约定杨某购买张某名下的一栋别墅。这栋别墅比较特殊，地上三层是一个房产证，地下一层是另一个房产证，所以需要签两份合同。合同签订半个月后，杨某发现自己并不具备购买两套房屋的购房资格，于是告诉张某和中介自己无法继续履行合同。双方因此发生纠纷。张某认为杨某违约，起诉到法院，要求解除合同并支付违约金41万元。杨某则认为房屋情况特殊，自己没有购房资格不是过错，反诉要求张某返还定金20万元。

法院怎么判

北京市海淀区人民法院审理后认为：

一是关于违约责任。杨某在签订合同时应当知道房屋有两个产权证，购房资格是房屋买卖中必须了解的基本情况，买受人应当尽到必要的注意义务。杨某签约后发现自己没有购房资格，导致合同无法履行，应当承担违约责任。

二是关于违约金数额。张某主张41万元违约金，但没有提供充分证据证明实际损失。而且张某再次出售房屋的价格高于原售价，所以法院根据合同履行情况、杨某的过错程度等因素，酌情判定违约金为20万元。

三是关于定金。根据法律规定，违约金和定金不能同时适用。张某已经选择适用违约金条款，所以法院支持杨某要求退还20万元定金的请求。

最终判决：解除两份购房合同；杨某向张某支付违约金20万元；张某向杨某返还定金20万元。杨某不服上诉，北京市第一中级人民法院维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：买房人因为不具备购房资格导致合同无法履行，要不要赔违约金？法院给出了明确的答案：要赔。

购房资格是影响合同能否履行的重要基础信息，而且与买受人的个人情况直接相关。买受人应当自行审查自己是否具备购房资格，这是基本的注意义务。如果因为自身原因没有购房资格导致合同无法履行，就构成根本违约，需要承担违约责任。

关于违约金数额，法院会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况和过错程度来判定。如果守约方没有充分证据证明损失，或者损失不大，法院会酌情调低违约金。同时，守约方也有义务采取措施减少损失，不能因为对方违约而获得额外利益。

另外，定金和违约金只能二选一，不能同时主张。

王德林律师提示：

买房前务必先确认自己是否具备购房资格，不要等到签了合同才发现问题。如果因为资格问题导致合同无法履行，不仅房子买不成，还要赔违约金。建议在签订合同前，主动向当地房管部门或中介咨询购房资格政策，确保万无一失。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，以便获得更有针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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