买房过程中，卖家说“我不卖了”算不算违约

买房过程中，卖家说“我不卖了”算不算违约

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年2月，狄某平（卖家）与周某（买家）通过中介签订了一份房屋买卖合同。合同约定：买家周某在签订合同时支付7万元定金，其中1万元作为交房押金由中介保管；2021年4月15日前办理过户，买家应在过户日前支付28万元首付款给卖家，卖家配合过户；卖家在收到全部房款时交付房屋。

合同签订当天，周某支付了7万元定金，狄某平向中介支付了1万元交房押金。2021年3月底，狄某平通过中介催周某支付28万元首付款，但周某表示没筹到钱，未能支付。此后，狄某平多次催款，并向中介表达过“这个房子我真的不卖给他了”“说话这么不负责任的，我也不敢和他交易了”等情绪化言论。

直到4月1日下午，周某才筹到28万元，告知中介可以付款。中介转告狄某平，但狄某平未回复。中介告诉周某，狄某平可能不想卖了，先别付款，周某便没有付款。4月14日，狄某平与中介电话沟通，表示因周某未按时打款，自己有点担心，不想卖了。经中介劝说，狄某平同意周某4月7日前付款，但周某仍未付款。最终，合同未能履行，双方闹上法庭。

法院怎么判

法院经审理认为，合同未能履行是买家周某违约所致，而非卖家狄某平。

一是狄某平“不想卖房子了”之类的表述，不构成预期违约。虽然狄某平说过不想卖，但这是因为周某两次未在合理时间内付款，狄某平担心自己因来不及配合过户而变成违约方，属于发泄不满的情绪表达，并非明确表示不再履行合同义务。

二是周某没有行使不安抗辩权。不安抗辩权是指一方发现对方可能无法履约时，可以暂停履行自己的义务，但必须及时通知对方。本案中，周某没有证据证明自己曾通知狄某平要行使不安抗辩权。

最终，法院判决：解除合同，周某支付狄某平违约金3万元（从7万元定金中扣除），狄某平返还周某剩余定金4万元。周某不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通买房人和卖房人都有重要启示：

一是情绪化表达不等于违约。在合同履行过程中，一方因对方拖延付款而说出“我不卖了”“我不想卖了”之类的话，只要没有明确表示不再履行过户、交房等核心义务，法院通常不会认定为预期违约。预期违约要求一方明确、肯定地表示不履行合同，或者通过行为表明不履行。

二是行使不安抗辩权必须及时通知对方。如果买家发现卖家可能不想卖了，想暂停付款，必须书面或通过有效方式通知卖家，说明理由。否则，法院不会认定你行使了不安抗辩权，反而可能认定你违约。

三是付款时间很重要。合同约定了过户日期，买家必须在合理时间前付款，以便卖家有时间还清银行贷款、注销抵押。如果买家拖到最后才付款，导致卖家来不及配合过户，买家可能要承担违约责任。

王德林律师提示：

买卖房屋是大事，合同一旦签订，双方都应诚信履行。如果一方出现拖延付款等行为，另一方不要轻易说出“不卖了”之类的话，而应通过书面方式催告，保留证据。如果确实担心对方无法履约，可以依法行使不安抗辩权，但必须及时通知对方。遇到纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因情绪化表达或程序不当而承担不利后果。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师，我们将为您提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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