中介代签的房屋买卖合同，签了字也可能不算数

中介代签的房屋买卖合同，签了字也可能不算数

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

冯某皓想买郭某春名下的一套房子，双方通过一家房地产经纪公司（中介）进行沟通。2020年12月26日，郭某春在一份空白的《北京市存量房屋买卖合同》上签了字，然后把合同交给了中介保管。第二天，冯某皓在这份已经有郭某春签字的合同上签了字，并当场向郭某春转账支付了10万元定金。

但就在冯某皓签字当天，郭某春通过另一家中介，把房子卖给了别人。冯某皓认为，自己和郭某春的房屋买卖合同已经成立，郭某春违约卖房，应当双倍返还定金。郭某春则称，自己早在12月27日就通过中介告诉冯某皓“不签约了”，双方合同并未成立。

法院怎么判

法院审理后认为，冯某皓与郭某春之间的房屋买卖合同不成立。主要理由有三点：

一是郭某春在合同上签字，属于向冯某皓发出订立合同的要约，但该要约在冯某皓签字前，已经被郭某春撤回。2020年12月27日晚7点左右，郭某春通过微信告知中介“你跟客户说不用来了”，这一撤回要约的意思表示已经到达中介，而中介是双方沟通的媒介，撤回通知到达中介即视为到达冯某皓。

二是双方并未直接见面签约，而是通过中介分别沟通，这种“面签”前的磋商过程仍在继续。郭某春明确表示要去其他中介谈更优条件，冯某皓对此也知情，双方并未就合同条款达成最终合意。

三是中介只是居间人，无权代替郭某春作出签约决定。郭某春预先签字只是方便后续面签，不等于授权中介代其完成交易。

因此，虽然合同上双方都签了字，但合同并未成立。冯某皓要求双倍返还定金的请求，法院不予支持。一审判决后，冯某皓上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者、卖房者都有重要警示。很多人以为，只要双方在合同上签了字，合同就成立了。但法律上，合同成立的核心是双方就主要条款达成一致的意思表示，也就是“合意”。如果一方在签字前已经明确表示反悔，并且撤回要约的通知在对方签字前到达了对方（或中介），那么合同就不成立。

本案中，郭某春在冯某皓签字前通过中介明确表示“不签约了”，这一撤回行为有效。冯某皓虽然签了字、付了定金，但合同并未成立，他只能要求返还定金，不能主张双倍返还。

另外，中介在交易中只是居间人，不是任何一方的代理人。买卖双方不能因为中介说“对方已经签字了”就认为合同稳了。尤其是“预先签字”的做法，风险很大：签字方可能随时反悔，而另一方可能白白付出时间和金钱。

王德林律师提示：

一是买卖房屋时，尽量坚持双方当面签约，不要接受“预先签字”或“代签”的方式。二是如果通过中介交易，不要轻信中介的口头承诺，所有重要沟通最好保留书面记录（如微信聊天记录、录音等）。三是如果一方在签约前反悔，要立即通过书面方式（如微信、短信）明确告知对方或中介，并保留证据。四是合同不成立不等于没有损失，无过错方可以主张缔约过失责任，要求对方赔偿信赖利益损失（如为签约支出的交通费、误工费等），但不能依据未成立的合同主张违约金或定金罚则。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因对合同成立条件的误解而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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