开发商承诺赠送使用面积无法兑现，购房者能否退房索赔

开发商承诺赠送使用面积无法兑现，购房者能否退房索赔

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

邱某和戴某丽看中了一套别墅。开发商在宣传册上写着"建筑面积162平方米，使用面积327平方米"，图片显示别墅有地下两层、地上三层，都可以改造，能大大增加使用面积。两人心动了，2018年6月与开发商签了合同，合同约定建筑面积157.35平方米，总价也按这个面积计算。合同里还特别约定，广告宣传只是参考，不算合同内容。

两人付了房款和车位款，收房后开始改造。但2019年，城管部门发来通知，要求限期自行拆除改造部分，后来部分改造被强制拆除。工商部门也认定开发商虚假宣传使用面积，对其进行了行政处罚。

经法院现场勘查，房屋内水泥改造部分已被拆除，一楼天花板开了洞，能看到通往地下一层、二层的开口，但没有楼梯。开发商交付时，一楼入户花园是建好的。法院委托评估公司对房屋价格进行评估：建筑面积157平方米的房屋，2019年9月单价为29676元/平方米；建筑面积327平方米的房屋，单价为21270元/平方米。邱某于2019年9月另行购买了其他房屋。

两人起诉要求：一是撤销或解除合同；二是开发商返还房款及利息；三是赔偿损失235万余元。

法院怎么判

法院认为，本案有三个关键问题：

第一，合同是欺诈可撤销，还是有效但违约？

法院认定，开发商承诺赠送使用面积，但未能实现，这不属于欺诈。因为开发商并非主观上故意欺骗，而是由于第三人（城管部门）的原因导致无法实现。而且，合同约定的157平方米建筑面积已经按约交付，购房者对此没有异议。如果因为赠送面积没实现就把整个合同撤销，不利于交易稳定。因此，本案属于有效合同下的违约行为。

第二，赠送面积未实现，能否解除合同？

法院认为，虽然法律对建筑面积误差超过3%可以解除合同有规定，但使用面积和建筑面积不同，不能直接套用。本案中，房屋一至三层的可改造使用面积在庭审结束时仍处于破损无法使用状态，这部分面积达到开发商承诺总使用面积的10%以上，属于严重违约。因此，法院支持解除合同。

第三，损失怎么算？

法院指出，购房者也有过错。两人在买房时就清楚，使用面积需要自己改造，而大规模改造并不完全合法合规。因此，不能完全按评估报告来算损失。评估报告显示，建筑面积327平方米的房屋单价低于157平方米的房屋，说明使用面积和建筑面积存在价值差。综合以上因素，法院酌定房屋差价损失为10万元。

最终，一审判决：解除购房合同和车位买卖合同；开发商返还房款、车位款、维修基金合计52490.5元，并支付利息；赔偿损失10万元。双方上诉后，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例对普通购房者很有参考价值。开发商承诺赠送使用面积，是常见的销售手段，但赠送面积往往涉及违章改造，存在被城管部门拆除的风险。一旦无法实现，购房者可以主张开发商违约，要求解除合同并赔偿损失。

但要注意几点：一是赠送面积未实现，不等于合同无效或可撤销，通常属于违约；二是能否解除合同，要看未实现面积的比例是否达到严重程度（本案法院以10%为参考）；三是购房者如果明知改造不合法仍接受，也要承担部分过错责任，损失赔偿会打折扣。

王德林律师提示：

买房时遇到开发商承诺赠送面积，务必保持警惕。一是要求将赠送面积的承诺写入合同，明确面积、位置、实现方式；二是了解当地对违章建筑的查处政策，评估改造风险；三是保留好宣传资料、聊天记录等证据，一旦无法兑现，及时主张权利。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体案情制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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