买房时卖家隐瞒房屋被查封，买家能要求退房退款吗

买房时卖家隐瞒房屋被查封，买家能要求退房退款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年3月，万某通过中介购买了陈某龙、付某兰名下的一套拆迁安置房，总价25万元。双方约定：万某先付21万元，拿到房屋并装修，等产权证办下来满2年后再过户，届时付清尾款4万元。万某当天支付了2080元，随后办理了接房手续并花了7万元装修。

但万某后来发现，这套房子早在2019年12月就因陈某龙、付某兰的民间借贷纠纷被法院查封冻结了。陈某龙、付某兰在卖房时完全没有告知这一情况。万某认为对方故意隐瞒重大事实，要求解除合同、返还购房款21万元、赔偿装修损失7万元，并支付违约金5万元。

法院怎么判

法院经审理认为，陈某龙、付某兰在卖房前已经知道房屋被查封，却故意隐瞒这一足以影响万某购买意愿的重大事实，导致万某在不知情的情况下签订了合同，这属于欺诈行为。根据《合同法》规定，受欺诈方有权请求撤销合同。因此，法院支持了万某撤销合同的请求。

合同被撤销后，陈某龙、付某兰应当返还万某已支付的购房款2080元（注：万某实际只支付了2080元，其余款项未付清），并赔偿万某的装修损失7万元。同时，万某需要将房屋返还给陈某龙、陈某涵（陈某龙的非婚生女儿，也是房屋权利人之一）。

关于违约金，法院认为合同被撤销后自始没有法律约束力，所以万某要求支付违约金没有依据，不予支持。

最终判决：陈某龙、付某兰返还购房款2080元并赔偿装修损失7万元，万某同时返还房屋，驳回其他诉讼请求。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要提醒：

一是卖房人故意隐瞒房屋被查封等重大事实，属于欺诈行为，买家可以请求撤销合同。根据《民法典》第148条，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施民事法律行为，受欺诈方有权请求法院或仲裁机构撤销。本案中，房屋被查封是足以改变买家购买意愿的重大事项，卖家故意隐瞒，买家就可以要求撤销合同。

二是合同被撤销后，卖家不仅要返还购房款，还要赔偿买家的实际损失。比如本案中，万某的装修款7万元就得到了法院支持。但要注意，违约金条款在合同被撤销后不再适用，所以不能同时要求违约金。

三是购买拆迁安置房等未办证房屋时，买家无法通过不动产登记中心查询房屋查封情况，风险更高。本案中，房屋是拆迁安置房，尚未办理产权证，万某无法提前知晓查封信息。这种情况下，卖家故意隐瞒，买家更容易上当。因此，购买这类房屋时，买家要更加谨慎，尽量要求卖家提供书面承诺或担保。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买二手房、拆迁安置房等未办证房屋时，一定要多留个心眼。建议做到以下几点：一是签约前要求卖家提供房屋的权属证明、查封情况等书面材料，并到不动产登记中心查询（如果已办证）；二是合同中明确约定卖家对房屋无查封、无抵押等重大事项的承诺，并约定违约责任；三是保留好所有付款凭证、聊天记录、合同等证据，一旦发生纠纷，这些是维权的重要依据。如果发现卖家隐瞒重大事实，可以及时向法院起诉，要求撤销合同并赔偿损失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所咨询，专业律师会帮你分析案情、制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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