买房人迟延付款，卖方可以解除合同并要求赔偿吗

买房人迟延付款，卖方可以解除合同并要求赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年6月，康某昕作为卖方，王某作为买方，通过一家营销策划公司作为中介，三方签订了房屋买卖合同。合同约定：房屋总价102120元，王某先付10万元定金，2020年7月7日前付首付款40万元，2020年12月30日前付余款35万元，剩余17120元在过户时付清。房屋在2020年6月15日交付。

合同签订后，康某昕按时交了房，王某也住了进去。但王某没有按约定时间付清首付款。双方先后两次签订补充协议，约定王某在2020年8月30日前付清首付款剩余20万元，9月7日前再付5万元，并补偿康某昕四个月房贷120元。但王某仍未按时付款。

2020年10月，康某昕第一次起诉要求解除合同并索赔。法院判决王某继续履行合同，支付首付款18万元、违约金180元和律师费1万元。判决生效后，王某还是没有付清剩余房款。2021年1月，康某昕再次起诉要求解除合同，王某也反诉要求解除合同并要求返还已付的32万元购房款。

法院怎么判

法院审理后认为，王某未按约定时间足额支付购房款，已经构成违约。虽然王某辩称房屋存在漏水问题，但法院查明，在第一次诉讼中王某并未提及此事，且判决生效后王某也没有及时就质量问题主张权利，因此法院不采纳他的说法。

最终判决：

一是解除三方签订的房屋买卖合同；

二是王某在判决生效后十日内腾退房屋；

三是王某支付违约金350元、律师费1万元，以及从2020年6月13日到实际腾退之日止的房屋占用费（按每月180元计算）；

四是康某昕返还王某已付的购房款32万元。

康某昕不服一审判决，认为违约金太低，提起上诉。二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通买房人和卖房人都有重要的警示意义。

一是买方迟延付款，卖方有权解除合同。根据法律规定，如果买方迟延支付购房款，卖方经过催告后，买方在合理期限内（通常是三个月）仍未履行，卖方就可以解除合同。本案中，王某多次迟延付款，康某昕两次起诉，最终法院支持了解除合同。

二是违约金不是越高越好。合同约定违约金为成交价的20%，但法院认为这个比例过高，最终按照未付余款35万元的10%计算，只判了350元。法院调整违约金时，会考虑实际损失，而不是完全按照合同约定。如果违约金过高，当事人可以申请法院调低。

三是房屋质量问题不能成为拖延付款的借口。王某以房屋漏水为由抗辩，但法院查明他在第一次诉讼中并未提出，且判决生效后也没有及时主张权利，因此法院不支持他的说法。如果房屋确实存在质量问题，买方应当及时通过诉讼或协商解决，而不是以此为由拒绝付款。

四是房屋占用费需要支付。合同解除后，买方继续占用房屋，需要支付占用期间的租金。法院参考同地段同户型房屋的租金均价，酌定每月180元。

王德林律师提示：

买房或卖房时，合同一旦签订，双方都要严格按约定履行。如果一方迟延付款，另一方要及时催告，并保留好催告的证据（如微信聊天记录、短信、书面通知等）。如果对方经催告后仍不履行，就可以依法解除合同并主张违约金。违约金不是越高越好，法院会根据实际损失进行调整，所以约定违约金时要合理。另外，如果房屋存在质量问题，买方要第一时间固定证据（如拍照、录像、请专业机构鉴定），并及时向卖方提出或起诉，不能等到被起诉时才拿出来当借口。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因程序不当导致权益受损。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市