房屋被法院预查封后，卖家还能解除合同吗

房屋被法院预查封后，卖家还能解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

贸易公司把一套房子卖给建设公司，总价143946元，约定一次性付款。但建设公司付了部分房款后，剩下的751957元一直没给。贸易公司多次催款，建设公司还是没钱付。更麻烦的是，因为建设公司欠了别人的钱，这套房子被另一家法院预查封了（也就是法院通知房管局，这套房子暂时不能过户给别人）。贸易公司没办法，只好起诉到法院，要求解除买卖合同，让建设公司支付违约金，并协助办理注销网签手续。

法院怎么判

一审法院（广州市黄埔区人民法院）认为：建设公司逾期付款，导致贸易公司卖房收钱的目的落空，构成根本违约，贸易公司有权解除合同。法院判决合同解除，建设公司支付违约金6万元，并协助办理注销网签手续。

贸易公司不服违约金数额，上诉到广州市中级人民法院。二审法院认为：一审的违约金6万元偏低，调整为未付房款的15%，即12794元。但关于注销网签的问题，二审法院指出：涉案房屋已被其他法院预查封，在查封措施未解除前，不能直接判决注销网签。因此，二审法院维持了合同解除的判决，但撤销了关于注销网签的判项，告知双方可在查封解除后自行协商或另案解决。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题，对普通购房者和卖房者都有参考价值：

一是预查封是否影响卖家行使合同解除权。预查封不等于正式查封，它针对的不是房屋本身，而是买家基于买卖合同享有的“期待权”（也就是将来拿到房子的权利）。如果买家根本违约（比如长期不付房款），卖家作为房屋的登记权利人，仍然有权通过诉讼解除合同。法院在审查时，会重点看解除合同的理由是否真实、是否存在恶意串通损害预查封债权人利益的情况。本案中，建设公司确实没钱付房款，贸易公司解除合同是正当的。

二是预查封未解除前，法院能否判决注销网签。网签是房屋买卖的备案手续，预查封正是建立在网签基础上的。如果法院直接判决注销网签，就等于变相解除了预查封，会影响另案债权人的利益。因此，法院通常不会在买卖合同纠纷中直接判决注销网签，而是引导当事人先通过执行异议之诉解除预查封，再办理注销网签。这样既保护了卖家的合同权利，也维护了预查封的效力。

王德林律师提示：

如果您是卖房者，遇到买家长期不付房款，而房屋又被其他法院预查封的情况，不要以为合同就没办法解除了。您仍然可以起诉要求解除合同，法院会支持。但要注意，解除合同后，注销网签手续需要先解决预查封的问题，可能需要另案处理。建议在签订买卖合同时，明确约定买家的付款期限和违约责任，一旦对方违约，及时发函催告并保留证据。

如果您是购房者，预查封意味着您对房屋的期待权被冻结，如果因自身原因无法继续付款，卖家有权解除合同，您可能面临违约金损失。如果房屋被预查封后，您想继续履行合同，应尽快付清房款，并主动与卖家协商，避免合同被解除。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案，避免因程序问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市