购房者断供，开发商代偿后能解除合同收回房子吗

购房者断供，开发商代偿后能解除合同收回房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年3月，刘某志和聂某从某房地产开发公司购买了一套房屋，总价56.1万元。两人首付了17.1万元，剩下的39万元向银行贷款，由开发商提供担保。房子在2017年5月就交付使用了，但产权证还没办下来。

从2018年12月开始，刘某志和聂某没有按时还房贷，到2019年6月已经欠了银行本金37505元及利息、罚息。银行起诉后，法院判决刘某志和聂某还钱，开发商承担连带保证责任。开发商替两人向银行还了402590.24元（包括贷款本金、利息、罚息等）。

开发商还完钱后，要求解除与刘某志、聂某的商品房买卖合同，并让两人返还代偿的款项。但刘某志和聂某不同意，认为开发商只能追偿，不能解除合同。

法院怎么判

一审法院（丰县人民法院）认为，开发商承担保证责任后，有权向刘某志和聂某追偿，但追偿权可以通过执行程序实现，不需要解除合同，所以驳回了开发商的诉讼请求。

二审法院（徐州市中级人民法院）改判了。法院认为，双方在《商品房买卖合同》附件四中明确约定：如果购房者不按时还贷，导致开发商代偿，购房者应在接到通知后15天内返还垫付款并支付等额违约金；如果购房者连续3个月以上不还贷，且接到催款通知15天内仍不还，开发商有权解除合同，房子归开发商所有。

本案中，刘某志和聂某断供超过3个月，开发商代偿后两人也没有返还垫付款，完全符合合同约定的解除条件。因此，二审法院判决：解除商品房买卖合同，刘某志和聂某返还房屋，开发商退还两人已付房款158409.76元，刘某志和聂某还要支付违约金2万元。

律师解读

这个案例的核心问题是：购房者断供导致开发商代偿后，开发商能不能解除合同收回房子？

答案是：可以，但前提是合同中有明确约定。本案中，开发商之所以能胜诉，关键在于合同附件四写得很清楚——购房者断供超过3个月且不返还垫付款，开发商就有权解除合同。这就是法律上的"约定解除权"。

即使合同没有约定，开发商也可能依据"法定解除权"解除合同。因为购房者断供导致开发商代偿，本质上是用开发商的资金来"补"购房款，开发商的合同目的（卖房收钱）无法实现，购房者的行为构成根本违约。

对普通购房者来说，需要注意以下几点：

一是购房合同中的"附件"非常重要。很多人只关注主合同，忽略附件，但附件里往往藏着关键条款，比如断供后开发商可以解除合同、收回房子。签合同前一定要仔细阅读所有附件。

二是断供的后果很严重。不仅房子可能被收回，已付的首付和月供可能只能拿回一部分（本案中开发商退还了15.8万，但购房者已付17.1万首付加部分月供，实际损失不小），还要承担违约金。

三是如果确实遇到经济困难无法还贷，应主动与银行、开发商协商，争取展期或调整还款计划，而不是直接断供。断供后，开发商代偿再起诉解除合同，购房者将面临"钱房两空"的风险。

王德林律师提示：

购房者断供后，开发商代偿并解除合同，在法律上是被支持的，但前提是合同有明确约定。如果您正在考虑断供，或者已经收到开发商的解除通知，建议尽快咨询专业律师，评估合同条款和自身权益。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带购房合同、贷款合同、银行催款通知等材料当面咨询，律师会帮您分析合同约定是否有效、是否存在协商空间，以及如何减少损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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