开发商逾期办证，购房者能解除合同退房吗

开发商逾期办证，购房者能解除合同退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年10月，唐某、滕某与某房地产公司签订《商品房购销合同》，购买一套商铺，总价26万余元。合同约定，开发商应在购房者接房之日起180个工作日内，向产权登记机关提交办理产权证的相关手续。如果开发商逾期超过180个工作日仍未提交，购房者有权解除合同。

2018年6月1日，唐某、滕某办理了接房手续，随后对商铺进行装修并出租。但直到2020年，开发商仍未向产权登记机关提交办证材料。唐某、滕某认为开发商严重违约，要求解除合同、退还购房款并赔偿利息。开发商不同意，双方诉至法院。

法院怎么判

法院审理后认为，虽然开发商确实逾期提交办证材料，合同约定的解除条件已经成就，但合同不应解除。理由有三：

一是购房者已经实际接收商铺，并进行了装修和出租，实现了对房屋占有、使用、收益的主要合同目的。二是开发商逾期办证并非主观恶意或重大过错，且涉案商铺已经具备办理不动产登记的条件，正在办理中，购房者的合同目的并未落空。三是如果解除合同，会导致不必要的矛盾和损失，不利于交易安全和稳定。

最终，一审、二审法院均驳回了唐某、滕某要求解除合同的诉讼请求。

律师解读

这个案例告诉我们，合同约定的解除条件成就，不等于合同必然被解除。法院会审查违约行为的严重程度。如果违约是轻微的，没有导致购房者合同目的无法实现，法院从维护交易稳定的角度，可能不支持解除合同。

具体来说，购房者购买房屋的主要目的通常是取得房屋并居住、使用或出租收益。如果房屋已经交付，购房者已经实际占有使用，只是办证延迟，法院倾向于认定这是“轻微违约”，而非“根本违约”。除非开发商长期无法办证，或者房屋存在严重质量问题，导致购房者无法正常使用，才可能构成根本违约，支持解除合同。

王德林律师提示：

购房者遇到开发商逾期办证，不要轻易以解除合同、退房作为维权手段。如果房屋已经交付并正常使用，法院很可能不支持退房。更务实的做法是：一是依据合同约定向开发商主张逾期办证的违约金；二是持续关注办证进度，必要时向住建部门投诉或通过诉讼要求开发商履行办证义务。如果开发商确实长期无法办证，且房屋无法正常使用，再考虑解除合同。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先收集好合同、付款凭证、接房手续、催告记录等证据，咨询专业律师评估违约程度和维权方案，避免盲目起诉导致败诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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