开发商宣传“无理由退房”，购房者能随时退房吗

开发商宣传“无理由退房”，购房者能随时退房吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年8月，胡某与某置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套房屋。胡某支付了首期购房款45973元，剩余107万元通过银行贷款付清。2021年2月，胡某发现所购小区东南侧约60米处存在大型墓地，而此前置业公司一直宣传该处规划为绿地公园。胡某要求退房，但置业公司拒绝。胡某起诉到法院，要求解除合同并返还购房款。

胡某提出退房的理由有两个：一是置业公司对外宣传时曾承诺“无理由退房”，因此他有权随时退房；二是置业公司故意隐瞒附近有墓地的事实，属于欺诈，他有权依法解除合同。

法院怎么判

河南省郑州市中原区人民法院经审理认为：

关于“无理由退房”的问题。置业公司官网曾发布新闻称，签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》后，在办理入住手续前可无理由退房。但置业公司提供的《购房特别提示》中明确写明，参与无理由退房需要签署《无理由退房协议书》，否则视为放弃该权利。胡某在知悉该提示后，并未签署《无理由退房协议书》。因此，法院认为胡某与置业公司之间并未形成“无理由退房”的约定，胡某不能以此为由解除合同。

关于隐瞒墓地的问题。胡某未能提供证据证明，置业公司依法或依约必须公示房屋周边“不利因素”的具体范围。法院认为，房屋开发用地是否紧邻墓地，并非判断房屋能否出售的法定标准，也不是开发商必须披露的事项。胡某作为购房者，对涉及自身重大利益的房屋买卖，应当主动了解周边环境。因此，胡某以隐瞒墓地为由要求解除合同，缺乏法律依据。

最终，法院判决驳回胡某的全部诉讼请求。双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要提醒：

一是“无理由退房”不是口头承诺，必须签书面协议。很多开发商在宣传时会打出“无理由退房”的旗号，但这通常需要购房者额外签署一份《无理由退房协议书》。如果没签这份协议，就不能主张这个权利。购房者不要轻信销售人员的口头承诺，一定要看合同和协议的具体内容。

二是房屋周边环境问题，购房者要主动核实。法律并没有要求开发商必须披露房屋周边所有“不利因素”，比如墓地、垃圾站、高压线等。如果购房者对周边环境有特殊要求，比如不能接受附近有墓地，应当在购房前主动去现场查看、向规划部门查询，或者要求开发商在合同中明确承诺。否则，事后发现不满意，很难以此为由退房。

三是合同解除权不是想用就能用。法律规定的合同解除条件比较严格，比如对方根本违约导致合同目的无法实现。本案中，墓地问题并不影响房屋本身的质量和居住功能，法院认为不构成根本违约。因此，购房者不能因为对周边环境不满意就随意退房。

王德林律师提示：

购房是重大交易，签合同前务必仔细阅读所有条款，特别是涉及“退房”“退款”等特殊承诺的，一定要有书面依据。对房屋周边环境有特殊要求的，建议在合同中明确约定，或者主动向开发商索要书面说明。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因轻信口头承诺而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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