共有房没经所有人同意就卖掉，合同还有效吗

共有房没经所有人同意就卖掉，合同还有效吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2020年5月，邹甲作为卖方，与买方陈某、一家房地产经纪公司签订了一份二手房买卖合同，约定将一套学区房卖给陈某。合同上写明，这套房子的共有权人是邹甲、邹某清和邹乙，邹某清和邹乙全权委托邹甲来签合同。双方约定2021年6月1日前去办理过户手续，违约金是10万元。

合同签完后，陈某付了定金和首期房款，还交了中介费。邹甲也按约定把房子清空，把钥匙交给了陈某。但到了2021年6月1日，邹甲却没能给陈某办成过户。

原来，这套房子原本是邹甲、邹某清和邹乙三人共有的。邹乙去世后，2020年6月24日，邹某伊通过继承拿到了邹乙的份额，房子的共有人变成了邹甲、邹某清和邹某伊。更麻烦的是，2020年7月，案外人刘某荣、张某恒起诉要求分割邹某清丈夫的遗产，其中也涉及这套房子的部分份额。法院后来判决刘某荣、张某恒继承了这套房子九分之一的份额。

到了2021年5月，邹某清曾与陈某电话沟通想解决纠纷，但5月31日，邹甲通知陈某说，房子涉及诉讼，新共有人不同意卖房，合同无法履行，要终止合同，双方互不担责。随后邹甲退回了陈某已付的款项。陈某不同意，认为这是邹甲违约，要求支付10万元违约金和赔偿中介费。邹甲、邹某清、邹某伊都不同意。

法院怎么判

广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院审理后认为：

一是关于合同效力。虽然邹甲卖房时没有取得全部共有人的同意（邹某伊、刘某荣、张某恒都明确表示不同意），但无权处分并不导致合同无效。只要合同没有其他违法情形，买卖合同就是有效的。但因为其他共有人不同意，房子无法过户，陈某作为买方可以解除合同，并要求邹甲承担违约责任。

二是关于邹某清的责任。邹某清虽然没有在合同上签字，但他后来与陈某协商解决纠纷的行为，表明他同意并愿意履行合同，这相当于对合同进行了追认。所以，邹某清要和邹甲一起承担违约责任。

三是关于邹某伊的责任。陈某提供的公证书只能证明邹某伊继承了份额，不能证明她同意卖房。邹某伊没在合同上签字，也表明她不同意。陈某也没证据证明邹某伊同意卖房或收了钱，所以邹某伊不承担责任。

四是关于违约金。合同约定的违约金是10万元，但邹甲、邹某清认为太高，请求法院降低。法院认定，陈某的实际损失是中介费损失10250元（已扣除邹甲退还的部分）。陈某说买房是为了孩子上学，现在合同解除导致孩子上不了学区房，这是可得利益损失，但无法具体量化。法院酌情认定可得利益损失为2万元。最终，法院调整违约金为30250元。

法院判决：邹甲、邹某清赔偿陈某违约金30250元；驳回陈某的其他诉讼请求。

陈某、邹甲、邹某清都不服，提起上诉。广西壮族自治区桂林市中级人民法院审理后，同意一审意见，判决驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人有几个重要提醒：

一是买共有房要小心。如果房子有多个共有人，一定要确认所有共有人都同意卖房，最好让他们都在合同上签字。否则，即使签了合同，也可能因为其他共有人不同意而无法过户。

二是无权处分合同不一定无效。根据民法典，出卖人没有处分权，并不导致买卖合同无效。合同仍然有效，买方可以要求卖方承担违约责任。这保护了善意买方的权益。

三是违约金不是越高越好。法院会根据实际损失来调整过高的违约金。本案中，法院把10万元的违约金降到了30250元。所以，合同里写高额违约金不一定能拿到那么多。

四是学区房风险大。即使买了学区房，也不一定能保证孩子入学，还有资格审查等因素。合同里最好明确约定学区房的入学资格问题，否则法院可能不支持相关损失。

王德林律师提示：

购买二手房，尤其是共有房产时，一定要核实所有共有人的身份和意愿，要求所有共有人签字确认。如果卖方无法提供全部共有人的同意证明，宁可放弃交易，也不要冒险签约。一旦发生纠纷，及时收集证据，包括合同、付款凭证、沟通记录等，必要时起诉维权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因不了解法律而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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