购房者没有购房资格，签了合同付了款，房子能保住吗

购房者没有购房资格，签了合同付了款，房子能保住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年1月，还在读大学的陈某怡与某房地产开发公司签订了一份《协议书》，购买广州市花都区一套建筑面积508.39平方米的房屋，总价款61280元。由于当时广州实行住房限购政策，陈某怡作为在读大学生，不具备购房资格，双方约定暂时不办理网签和备案手续。

合同签订后，陈某怡分9期支付了全部购房款61280元，还支付了维修资金39285元。2020年10月，房地产开发公司将毛坯状态的房屋交付给陈某怡使用。2021年2月，陈某怡取得了广州市住房限购区域的购房资格证明。

但问题来了：这套房子早在2017年就被房地产开发公司抵押给了某银行五羊支行，2018年又抵押给了发展公司。两家抵押权人都主张对房屋享有优先受偿权。陈某怡要求开发商和抵押权人涂销抵押、办理产权过户，遭到拒绝，于是起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（广州市白云区人民法院）认为：陈某怡是消费者购房人，已经支付了全部购房款，根据相关司法解释，消费者购房人的权利优先于抵押权。因此判决：房地产开发公司、发展公司、某银行五羊支行在30日内办理涂销抵押手续，之后开发商协助陈某怡办理产权登记。

二审法院（广州市中级人民法院）改判了。二审法院认为：

一是陈某怡购房时是在读大学生，购房款主要由父母支付，应视为家庭购房行为。二是陈某怡父亲名下已有一套建筑面积71.79平方米的住宅，可以满足基本居住需要，陈某怡家庭并非为满足基本居住需要而购买涉案房屋。三是涉案房屋面积508.39平方米，远超基本居住需要范畴。因此，陈某怡不属于消费者购房人，不享有对抗抵押权的物权期待权。最终撤销一审判决，驳回陈某怡的全部诉讼请求。

律师解读

这个案例的核心问题是：什么样的购房人才能被称为“消费者购房人”，从而获得优先于抵押权的保护？

根据法律规定，消费者购房人需要同时满足三个条件：

一是购房人必须是自然人。如果以公司名义购买，需要进一步审查是否为公司内部个人居住需要。

二是购房必须用于居住。如果是为了投资，就不属于消费者购房人。

三是购房人名下在同一设区的市或县级市范围内没有其他用于居住的房屋。如果名下已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也可以被认定。

本案中，二审法院从严把握了“买受人”的范围，将陈某怡及其父母视为一个整体来审查家庭住房情况。因为陈某怡父亲名下已有住房，且涉案房屋面积巨大，明显超出基本居住需要，所以认定陈某怡不属于消费者购房人，其权利不能对抗抵押权。

需要注意的是，消费者购房人概念只适用于购买新建商品房（一手房），不适用于二手房。二手房购房人的权利不能优先于抵押权人，除非抵押权人同意出卖人转让房屋。

王德林律师提示：

购房前务必核实房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。如果购买的是期房，建议通过当地不动产登记中心查询房屋的抵押状态。对于没有购房资格就签订购房合同的情况，风险极高：一是可能因政策变化导致无法过户；二是如果房屋被抵押，购房人的权利可能无法对抗抵押权人。即使付了全款，也可能面临“钱房两空”的风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订购房合同前委托律师进行尽职调查，并在合同中明确约定出卖人的抵押涂销义务及违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市