买房合同里藏了多重违约金，法院认定部分条款无效

买房合同里藏了多重违约金，法院认定部分条款无效

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2014年4月，陈某和于某与某置业公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一套总价184万余元的房屋。合同约定，如果陈某、于某没有按期还银行贷款，导致置业公司替他们垫付了贷款本息和违约金，那么陈某、于某不仅要还垫付款和利息，还要按日支付万分之五的违约金。更关键的是，如果因为陈某、于某的原因导致合同解除，他们还要自房屋交付之日起，按月支付总房款1%的房屋使用费，同时还要支付解除合同违约金（总房款的15%）和延迟腾退赔偿金（每日按总房款万分之二计算）。

合同签订后，陈某、于某付了首付，2018年2月收房入住。但后来他们断供了，法院判决他们需偿还银行贷款本息，置业公司承担连带保证责任后，替他们垫付了89万余元。置业公司随后起诉，要求解除合同、收回房屋，并让陈某、于某支付房屋使用费、解除合同违约金、延迟腾退赔偿金等多项费用。陈某、于某则反诉要求返还首付款等。

法院怎么判

一审法院认为，合同有效，陈某、于某违约导致合同解除，应返还房屋并支付占有使用费，同时支付多重违约金。法院综合置业公司的实际损失，将违约金总额调整为30万元，并判决陈某、于某按月支付房屋使用费（每月18487.47元）。

陈某、于某不服，提起上诉。二审法院（北京市第三中级人民法院）重点审查了房屋使用费条款。法院认为，这个条款是置业公司为了重复使用而提前拟定的，没有和买受人协商，也没有在签合同时进行提示或说明。而且，房屋使用费的标准远高于市场租赁价格，不合理地加重了买受人的责任。更不合理的是，买受人在收房前已经付清了全部房款，在合同解除前有权占有使用房屋，但条款却从房屋交付之日起就计算使用费。因此，法院认定该房屋使用费条款属于无效的格式条款，不支持置业公司按此标准收取使用费。最终，二审法院维持了一审关于解除合同、腾退房屋、支付30万元违约金等判决，但撤销了房屋使用费的判决。

律师解读

这个案例的核心是：开发商在预售合同中，针对买受人的同一违约行为，约定了多重违约金（包括房屋使用费、解除合同违约金、延迟腾退赔偿金等），其中房屋使用费条款是否有效？

法院给出了明确答案：这类条款如果属于格式条款，且不合理地加重了买受人责任，就可能被认定无效。具体来说，一是开发商没有履行提示和说明义务，买受人可能根本不知道有这条；二是房屋使用费标准远高于市场价，明显不合理；三是买受人在合同解除前有权占有房屋，从交付日起就算使用费，缺乏公平性。

对普通人来说，签购房合同时要特别注意：一是仔细阅读合同中的违约金条款，尤其是多重违约金和房屋使用费这类内容；二是如果发现条款明显不公平，比如使用费远超市场租金，可以主张该条款无效；三是如果开发商没有主动提示或解释这些条款，你可以要求他们说明，否则这些条款可能不成为合同内容。

王德林律师提示：

买房是大事，签合同前务必逐条看清，尤其是涉及违约金、房屋使用费、解除合同等条款。如果开发商提供的合同中有明显加重你责任、减轻他们责任的条款，比如同一违约行为要付好几笔钱，或者房屋使用费高得离谱，你可以要求修改或拒绝签署。一旦发生纠纷，及时咨询律师，主张格式条款无效，避免承担不合理的费用。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系我进行具体分析。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市