开发商在补充协议中约定“异常天气可免责”，购房者还能要回逾期交房违约金吗

开发商在补充协议中约定“异常天气可免责”，购房者还能要回逾期交房违约金吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年4月，何某与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定开发商应在2020年6月30日前交房，逾期要承担违约责任。同时，双方还签了一份《补充协议》，其中第三条第十项约定：如果开发商逾期交房超过60天，购房者可以解除合同；如果购房者要求继续履行合同，开发商按日支付已付房价款万分之二的违约金，但违约金总额不超过已付房款的10%。

该条款后半段还列出了一长串免责情形：包括不可抗力、异常天气（高温37℃以上、24小时内降雨50毫米以上、风力7级以上）、异常地质状况、市政规划变化、市政配套批准或安装等非开发商所能控制的事件，开发商可以不承担逾期交房责任。

合同签订后，何某付清了全部购房款。但到了2020年6月30日，开发商并未按时交房。2020年1月27日，案涉房屋才完成竣工验收备案，开发商随后向何某邮寄了入伙通知书，但何某拒绝收房，并起诉要求开发商支付逾期交房违约金。

开发商则拿出《气象证明》，称2017年4月15日至2020年6月30日期间，当地异常天气共93天，加上疫情期间停工等因素，实际逾期天数远少于可扣除天数，不应承担违约责任。

法院怎么判

一审法院（惠州市惠阳区人民法院）认为：补充协议中的免责条款虽然属于格式条款，但并未排除购房者的主要权利，何某作为完全行为能力人，签字时未提出异议，应视为双方真实意思表示。根据气象证明，异常天气共97天，加上疫情期间酌情扣减87天，合计可扣除184天。而实际逾期天数只有152天，少于可扣除天数，因此开发商无需支付违约金，驳回了何某的全部诉讼请求。

何某不服，提起上诉。二审法院（惠州市中级人民法院）改判：一是认为补充协议条款有效，但依据公平原则，异常天气免责应理解为“因异常天气导致停工”才能扣除天数，气象证明只能证明天气异常，不能证明停工97天，酌情扣减40天；二是疫情期间扣减天数从87天调整为40天；三是因市政规划变化导致无法办理竣工验收备案的60天，可以据实扣除。合计可扣除140天。实际逾期天数为154天，扣除140天后，开发商实际逾期14天，应向何某支付违约金535.9元。

律师解读

这个案例对普通购房者有两个重要提醒：

一是补充协议中的免责条款，签字前一定要看清楚。很多购房者以为补充协议只是走形式，直接翻到最后一页签字。但本案中，法院认定购房者既然认可了前半段（开发商逾期要赔钱），就应当注意到后半段（哪些情况可以免责）。一旦签字，法院通常认为双方达成了共识，很难再主张该条款无效。

二是“异常天气免责”不等于“所有异常天气都免责”。二审法院明确，免责的前提是异常天气确实导致了停工，而不是只要有异常天气就能扣减天数。购房者可以要求开发商提供停工记录、施工日志等证据，证明具体停工天数。如果开发商拿不出证据，法院不会全额扣除。

三是疫情期间的停工天数，法院会酌情认定。本案中，一审和二审对疫情期间扣减天数的认定不同，二审更严格，只扣到政府批准复工复产之日。购房者如果遇到类似情况，可以关注政府发布的复工复产时间节点，作为抗辩依据。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，务必逐条阅读补充协议，特别是涉及免责、违约金计算、交房条件等条款。如果发现条款过于宽泛（如“异常天气”“市政规划变化”等模糊表述），可以要求开发商明确具体情形和证明标准。一旦发生逾期交房纠纷，不要轻易放弃维权，即使合同中有免责条款，法院也会审查开发商是否真正因免责事由导致停工，而不是简单照搬条款。建议保留好合同、付款凭证、入伙通知书、气象证明等证据，必要时咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所面谈，律师会结合当地司法实践给出具体建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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