签了购房认购书又反悔，定金能退吗

签了购房认购书又反悔，定金能退吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2019年8月，吴某珍和方某到某楼盘看房，与开发商销售人员签了一份《商品房买卖合同预定书》。预定书约定：两人需在签订当天交足10万元定金，预定书在交足定金时生效；两人应在65天内（即2019年10月30日前）与开发商签订正式《商品房买卖合同》。备注条款还写明：两人需在2019年8月24日支付50万元，8月25日前再支付50万元，9月3日前支付购房款53万余元，剩余635万元通过银行按揭支付。

签订当天，吴某珍支付了50万元。当晚，她给销售主管发微信说：“合同先别交上去，周一再决定，我老公不乐意。”主管回复：“合同已经交上去了。”2019年9月6日，吴某珍再次发微信要求撤销预定书并退还50万元，主管回复：“你付的是定金，按契约精神不能退。”

吴某珍和方某随后起诉，主张预定书约定“交足10万元定金才生效”，而他们只付了50万元（备注条款将10万元变更为分两次共100万元），尚未足额支付，因此预定书未生效，开发商应退还全部款项。

法院怎么判

一审法院（福建省厦门市思明区人民法院）认为：预定书已经生效，吴某珍、方某因自身原因反悔，无权要求退还定金。二审法院（福建省厦门市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

法院的核心理由是：

一是合同义务不能作为合同生效条件。预定书将“支付定金”约定为生效条件，但支付定金是吴某珍、方某应履行的合同义务，不是客观发生的自然事实。如果允许一方以“我没履行义务”为由主张合同未生效，对另一方极不公平。

二是吴某珍、方某已支付50万元，剩余50万元未付是因为他们自己不想买了，这属于恶意阻碍条件成就。法律不允许当事人通过自己的行为故意让条件不成就，从而逃避合同责任。

三是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，如果因买方原因未能订立正式商品房买卖合同，定金不予退还。吴某珍、方某明确表示不买房，属于单方违约，开发商有权没收定金。

最终，法院判决驳回吴某珍、方某的全部诉讼请求，50万元定金不予退还。

律师解读

这个案例对普通购房者有两点重要警示：

一是购房认购书（预定书）一旦签字，通常具有法律约束力。很多人以为“没签正式合同就不算数”，但法律上认购书属于预约合同，双方负有在约定期限内签订正式合同的义务。反悔不买，可能面临定金被没收的风险。

二是不要把“合同义务”和“合同生效条件”混为一谈。比如约定“付了定金合同才生效”，如果你没付定金，不能反过来主张合同没生效、自己没责任。法院会认定这是你故意不履行义务，合同依然有效，你仍需承担违约责任。

王德林律师提示：

买房前务必想清楚，认购书一旦签署，定金就可能“有去无回”。如果确实需要反悔，建议第一时间与开发商协商，争取将定金转为购房款或部分退还，但不要指望法律会支持“签了认购书还能无条件退定金”。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签署任何购房文件前咨询专业律师，避免因一时冲动造成数万元甚至数十万元的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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