租户违约导致我的土地承包合同被解除，损失谁来赔

租户违约导致我的土地承包合同被解除，损失谁来赔

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

施某华从经济合作社承包了60亩土地，承包期28年。合同约定，土地不能转租，其中30亩可以挖鱼塘，其余土地只能种一年生作物，不能种多年生植物。

2017年，施某华把其中15亩农用地转租给了杜某才，口头约定租金每亩每年60元。杜某才拿到地后，不仅搭建了鸭舍，还种了多年生植物，改变了土地用途。

经济合作社发现后，向施某华发出通知，要求解除整个60亩土地的承包合同。施某华因此失去了全部土地的承包经营权，不仅15亩地的租金收不回来，另外45亩地的预期收益也泡汤了。施某华起诉杜某才，要求赔偿损失。

法院怎么判

法院认为，施某华和杜某才之间的口头租地合同有效，杜某才明知是农用地却违规使用，属于违约行为，应当赔偿施某华的损失。

法院判决杜某才赔偿施某华损失175735.20元，并分担施某华另一部分损失192074.40元。杜某才不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子涉及一个对普通人很重要的问题：租户违约导致房东的整个合同被解除，损失怎么算？

法院在计算损失时，主要考虑了三个方面：

一是损失起止时间。15亩土地的损失从经济合作社通知解除合同的第二天开始算，到原承包合同到期日为止，共19.79年。另外45亩土地的损失从实际归还土地的次月开始算，到合同到期日为止，共14.42年。

二是损失计算标准。法院没有按施某华和杜某才约定的每亩每年60元租金算，而是按杜某才自己承认的市场价每亩每年70元算。同时，法院扣除了施某华自己向经济合作社支付的成本每亩每年108元，最终确定施某华每亩每年的可得利益损失为592元。

三是责任比例划分。杜某才违约是导致合同解除的直接原因，所以15亩土地的损失由杜某才全部承担。但施某华明知土地不能转租还转租，也有过错，所以另外45亩土地的损失，法院判双方各承担一半。

王德林律师提示：

这个案子告诉我们，转租土地或房屋时，一定要遵守原合同的约定。如果原合同禁止转租，转租行为本身就存在风险。一旦租户违约导致原合同被解除，房东不仅要承担转租部分的损失，还可能失去整个合同带来的预期收益。

建议在转租前，先征得原出租方的书面同意。如果无法取得同意，也要在转租合同中明确约定：如果因租户违约导致原合同被解除，租户要赔偿房东的全部损失，包括转租部分和未转租部分的预期收益。这样可以在发生纠纷时，有更明确的索赔依据。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，根据具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市