租来的土地不能随便改用途，否则合同无效还可能要赔钱

租来的土地不能随便改用途，否则合同无效还可能要赔钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

乙机械公司从镇政府租了一块地，合同上写的是工业用地。后来乙机械公司委托工程咨询公司，把这块地转租给甲机械公司，用于堆放设备和安装塔吊。甲机械公司支付了租金，还投入了三十多万元建了塔吊基础和门头。

但问题在于，这块地实际上是农用地，不是工业用地。乙机械公司和工程咨询公司明知这一点，却没有告诉甲机械公司。不久后，自然资源和规划局发出责令停止违法行为通知书，甲机械公司只好搬走。甲机械公司要求乙机械公司和张某（工程咨询公司的唯一股东）返还租金并赔偿损失。

法院怎么判

法院认定，这份土地租赁协议无效。原因是协议约定将农用地用于非农建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定。

关于责任，法院认为：

一是甲机械公司没有过错。甲机械公司在签合同前查看了乙机械公司与镇政府之间的租赁合同，上面写的是工业用地，甲机械公司有理由相信土地性质没问题。

二是乙机械公司和工程咨询公司明知土地是农用地，却隐瞒事实出租，存在过错。工程咨询公司作为代理人，明知代理事项违法仍实施，应与乙机械公司承担连带责任。工程咨询公司已注销，其唯一股东张某因无法证明个人财产与公司财产独立，也要承担连带责任。

最终判决：乙机械公司和张某返还租金48450元，甲机械公司支付实际使用期间的土地占有使用费16150元，乙机械公司和张某赔偿甲机械公司损失312717.45元，相抵后共需支付635717.45元。

律师解读

这个案例对普通人有两个重要提醒：

一是租地时一定要看清土地性质。农用地不能随意改为工业或商业用途，否则租赁合同可能无效。出租方如果隐瞒土地性质，要承担赔偿责任；承租方如果尽到了审查义务（比如查看了土地权属文件），则不需要担责。

二是委托他人签合同，委托人和受托人都要守法。如果受托人明知违法还代理，或者委托人明知违法不反对，双方都要对承租人的损失承担连带责任。公司注销后，股东如果无法证明个人财产独立于公司财产，也要承担连带责任。

王德林律师提示：

租地前，一定要核实土地的性质和用途。可以要求出租方提供土地权属证明或租赁合同，查看土地性质是否与你的使用目的一致。如果土地是农用地，就不能用于建厂房、堆设备等非农用途。否则，合同可能无效，你投入的钱可能拿不回来，甚至还要承担违法责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因不了解土地法规而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市