买了拆迁安置房，却被法院查封了，能保住房子吗

买了拆迁安置房，却被法院查封了，能保住房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王甲从顾丙、秦乙、孙某三人手里买了一套拆迁安置房。这套房子是顾丙一家五口人（包括李某珍、顾某华、顾丙、秦乙和孙某）因为拆迁补偿得来的。签合同时，李某珍和顾某华已经去世，房子还没办下房产证，也没进行遗产分割。

后来，秦乙因为欠张某的钱不还，被张某告到法院。法院判决秦乙支付违约金，但秦乙没给钱，张某就申请法院强制执行。法院查封了这套拆迁安置房。王甲作为买房人，向法院提出执行异议，要求解除查封，保住房子。

在一审判决后，王甲又从张某那里买下了张某对秦乙的债权（也就是张某要求秦乙还钱的权利），并通知了秦乙。

法院怎么判

一审法院（北京市海淀区人民法院）认为：王甲买房时，知道房子是拆迁安置房，还没办房产证，也知道房子涉及其他被安置人的利益（比如已去世的李某珍和顾某华的继承人）。在这种情况下，王甲仍然签合同买房，对房子无法过户到自己名下是有过错的。因此，法院驳回了王甲的全部诉讼请求。

王甲不服，上诉到北京市第一中级人民法院。二审法院认为：

一是王甲虽然受让了张某的债权，但秦乙的债务还没还清，执行案件也没结束，王甲仍然有权利继续打这个官司。

二是根据法律规定，买房人要想排除法院对房子的执行，前提是房子必须已经登记在被执行人名下。但本案中的房子是拆迁安置房，根本没办房产证，更没登记在秦乙等人名下。所以，王甲不能适用法律中关于保护买房人的特殊规定。

三是王甲要求确认合同有效、要求办理过户等诉求，不属于这个执行异议官司的审理范围，法院不予处理。

最终，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。王甲没能保住房子。

律师解读

这个案例对普通人有三个重要提醒：

一是买没有房产证的房子风险极大。法律对买房人排除法院执行有严格条件，其中第一条就是房子必须已经登记在被执行人名下。像拆迁安置房、小产权房这类没有房产证的房子，根本不符合这个前提，买房人很难得到法律的特殊保护。

二是买房时要注意房屋的权属瑕疵。本案中，房子是家庭共同财产，部分共有人已经去世，但没做继承分割。王甲明知这些情况还买房，法院认为他有过错。普通人买房时，一定要查清楚房子是不是有共有人、有没有继承纠纷，否则可能自己承担风险。

三是执行异议之诉的审理范围有限。这个官司只解决房子能不能被查封的问题，不处理合同是否有效、要不要过户等纠纷。如果买房人想解决这些问题，需要另外起诉。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买拆迁安置房、回迁房等没有房产证的房子，一定要谨慎。建议在签合同前，先查清房屋的权属状况、是否有共有人、是否涉及继承纠纷，并尽量在合同中约定清楚违约责任。如果房子已经被法院查封，要及时咨询专业律师，评估能否通过执行异议保住房子。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师，我们将为您提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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