买了房没过户，被法院查封了怎么办

买了房没过户，被法院查封了怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年5月，钟某兴与施某友签订了一份房屋买卖合同，以15万元的价格购买了一套房产。双方约定，钟某兴先支付15万元，剩余房款8.1万元待过户时付清。2015年，施某友将房屋交付给钟某兴，钟某兴一家搬入居住。但双方一直没有办理产权过户手续。

2015年9月，施某友向邮储银行永春支行借款30万元，并用这套房产（连同其他房产）作为抵押，办理了抵押登记。后来施某友逾期未还款，银行起诉到法院，法院判决银行胜诉。2018年6月，法院查封了这套房产。钟某兴这才发现房子被查封，于是向法院提出执行异议，要求法院停止执行这套房产。

法院怎么判

一审法院（福建省永春县人民法院）认为，虽然银行对这套房产享有抵押权，但钟某兴作为买房人，其权利能否排除法院执行，需要看四个条件：

一是钟某兴与施某友在2013年5月签订了合法有效的书面买卖合同；二是房产在2015年已经交付给钟某兴，早于法院2018年查封的时间；三是钟某兴已经支付了大部分房款（15万元），剩余房款也按法院要求交到了指定账户；四是钟某兴对未能办理过户登记没有过错。

法院认定这四个条件都满足，因此判决不得执行这套房产。银行不服，提起上诉。二审法院（福建省泉州市中级人民法院）同意一审的认定，但纠正了判决主文中对房屋编号的表述，最终判决：不得执行钟某兴与施某友签订的《房屋买卖合同》项下的房产。

律师解读

这个案例的核心问题是：买房人已经付了钱、住了进去，但还没过户，房子却被卖房人的债权人申请法院查封了，买房人能不能保住房子？

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买房人要想排除法院执行，必须同时满足四个条件：

一是签订合法有效的书面买卖合同。口头约定不行，必须白纸黑字写清楚。

二是在法院查封之前已经合法占有该房屋。也就是说，你必须在法院查封前就搬进去住，或者实际控制了房子。

三是已经支付全部价款，或者按照合同约定支付了大部分价款，并将剩余价款交给法院。如果只付了定金，法院一般不会支持。

四是对未办理过户登记没有过错。比如，是因为卖房人不配合、政策变化、登记机关原因等，而不是你自己拖着不去办。

本案中，钟某兴在2013年买房、2015年入住，而法院2018年才查封，时间上完全符合。他支付了大部分房款，剩余房款也主动交到法院。至于为什么没过户，法院查明钟某兴没有过错。因此，法院保护了他的居住权，认定他的权利可以对抗银行的抵押权。

这个案例体现了法律对普通老百姓生存权的保护。在民生权益和金融债权发生冲突时，如果买房人已经实际居住且无过错，法律优先保护买房人的居住权。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记，不要拖延。如果因为各种原因暂时无法过户，务必保留好以下证据：一是买卖合同原件；二是付款凭证（银行转账记录、收据等）；三是实际居住的证据（水电费缴费单、物业费收据、邻居证言等）。一旦发现房子被法院查封，应立即向法院提出执行异议，不要等到拍卖完成后再维权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估是否符合排除执行的条件，及时采取法律行动，避免房子被拍卖造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市