借名买房能躲过法院强制执行吗

借名买房能躲过法院强制执行吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

何某玲想买一套房，但因为自己在银行有贷款，办不了按揭，于是就和弟弟何某礼商量，以弟弟的名义买房，实际由自己出钱。2015年，两人签了《借名买房协议书》，约定房子名义上归何某礼，实际产权归何某玲，等贷款还清后，何某礼必须无条件把房子过户给何某玲。之后，何某礼和开发商签了买卖合同，何某玲支付了首付款和后续按揭款，房子也登记在了何某礼名下。

然而，何某礼因为欠了李某初的钱不还，被法院强制执行。法院查封了这套登记在何某礼名下的房子。何某玲不服，提出执行异议，说自己才是真正的房主，要求法院解封。被驳回后，她提起了诉讼。

法院怎么判

广东省佛山市中级人民法院审理后认为，不动产物权的设立、变更，必须依法登记才生效。本案中，房子登记在何某礼名下，法律上他就是所有权人。何某玲和何某礼之间的《借名买房协议书》只在两人之间产生债权债务关系，不能直接让何某玲成为房主。何某玲要求何某礼过户的权利，本质上是一种债权请求权，不具有排他性和对世性，不能对抗法院的强制执行。

法院还指出，何某玲借名买房是为了规避银行信贷政策，这种行为本身带有非法目的，损害了银行等民事主体的合法权益，破坏了交易秩序，违背了诚实信用原则，不值得鼓励。最终，法院驳回了何某玲的诉讼请求，维持了查封。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点需要特别注意：

一是借名买房不能取得房屋所有权。 根据法律规定，房屋所有权以不动产登记为准。即使你出了全部购房款，只要房子登记在别人名下，法律上就不是你的。你和名义房主之间的借名协议，只相当于一个内部合同，不能对抗外部的债权人。

二是借名买房不能排除法院强制执行。 如果名义房主欠债不还，法院查封了他名下的房产，实际出资人想以“我是真正房主”为由要求解封，法院一般不会支持。因为实际出资人享有的只是债权，而申请执行人的债权经过法院判决确认，优先于普通债权。

三是借名买房本身有法律风险。 如果借名是为了规避限购、限贷政策，或者逃避债务，这种行为可能被认定为不诚信甚至违法。一旦名义房主擅自卖房、抵押，或者自己陷入债务纠纷，实际出资人很可能钱房两空。

王德林律师提示：

借名买房看似方便，实则风险极大。不要为了省事或规避政策，把房子登记在他人名下。如果确实需要借名买房，建议签订详细的书面协议，明确双方权利义务，并尽量保留所有付款凭证。但即便如此，也无法完全避免被法院强制执行的风险。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估风险并采取补救措施。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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