买了改善性住房，能排除法院强制执行吗

买了改善性住房，能排除法院强制执行吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年6月，翟某东与济源翰某公司签订合同，购买了一套面积为15.81平方米的房屋，总价56250元。翟某东当天付清了全部房款并缴纳了契税，2015年房屋交付后，他装修入住。然而，2016年，红某创投公司因借款合同纠纷起诉济源翰某公司，法院判决济源翰某公司还款。由于公司未履行判决，红某创投公司申请强制执行。2017年9月，法院查封了济源翰某公司名下的139套房产，其中包括翟某东购买的那套房屋。翟某东提出执行异议，但被法院驳回。他不服，提起案外人执行异议之诉。经查，翟某东在济源市名下还有两套住房，但他与妻子、父母、子女共六口人，原有住房无法满足三代人的正常居住需求。

法院怎么判

一审法院（焦作市中级人民法院）认为，翟某东在济源市另有其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的条件，不能排除执行，驳回了他的诉讼请求。

二审法院（河南省高级人民法院）则认为，翟某东购买案涉房屋是为了改善居住条件，属于满足基本居住需求的合理消费。虽然名下另有住房，但原有房屋面积小、条件差，无法满足六口人的正常居住需求。因此，翟某东符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的要求，其对案涉房屋享有的权益足以排除强制执行。二审法院撤销了一审判决，判决不得执行该房屋。

律师解读

这个案例的核心问题是：购买改善性住房的消费者，能否排除法院对房屋的强制执行？

根据法律规定，如果购房人符合以下三个条件，就可以排除执行：一是法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购房屋用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付超过合同总价款50%的款项。本案中，翟某东满足了第一和第三个条件，争议焦点在于第二个条件。

法院认为，“无其他用于居住的房屋”不能机械地理解为名下没有其他房产。如果原有住房面积小、环境差、功能不全，无法满足购房人及其家庭成员（如配偶、子女、父母）的正常居住需求，那么购买改善性住房仍属于满足基本生存权的合理消费，应当优先保护。翟某东一家六口人，原有两套住房无法满足三代人的居住需求，因此他购买案涉房屋属于改善性消费，符合法律规定。

这一判决体现了法律对公民居住权和生存权的优先保护。购房人支付了全部或大部分房款，对房屋享有物权期待权，这种权益应当优先于普通债权人的金钱债权。

王德林律师提示：

如果您购买的商品房被开发商的其他债权人申请强制执行，不要慌张。您需要收集以下证据：一是购房合同和付款凭证（证明在法院查封前已签订合同并支付了大部分房款）；二是房屋交付和入住的证明（如水电费、物业费收据）；三是家庭成员情况证明（如户口本、结婚证等），以及原有住房无法满足居住需求的证据（如房屋面积小、条件差等）。

需要注意的是，法律保护的是用于居住的消费者，而不是用于投资或经营的购房人。如果您名下有多套住房且能满足居住需求，再购买房屋可能无法排除执行。建议在购房前咨询专业律师，了解自身权益。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，我们将为您提供专业的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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