买了度假房，开发商却把房子抵押给了银行，我的房子还能保住吗

买了度假房，开发商却把房子抵押给了银行，我的房子还能保住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

李某芳在重庆武隆区购买了一套52平方米的度假房，总价30多万元。她与开发商普某公司签订了《商品房买卖合同》，合同里明确写着“该商品房已经设定抵押权”。李某芳付清了全部房款，还交了物业费、装修了房子、买了家电，实际住进了这套房。她名下在武隆区没有其他住房。

但问题来了：开发商普某公司之前就把这套房抵押给了某银行高新支行，用来担保一笔贷款。后来贷款没还上，银行申请仲裁，获得了对这套房的抵押权。2019年10月，法院查封了这套房，准备拍卖。李某芳提出执行异议，要求法院别拍卖她的房子。银行不服，起诉到法院，主张抵押权优先，要求继续执行。

法院怎么判

法院最终判决：李某芳对这套房享有“消费者物权期待权”，可以排除银行的强制执行。也就是说，房子不会被拍卖，李某芳可以继续住。

法院的理由有三点：

一是李某芳在法院查封前就签了合法有效的购房合同，时间是2018年8月31日，而查封是2019年10月17日，合同在先。

二是李某芳已经付清了全部房款，并且实际入住，还提供了无房证明，证明她在武隆区没有其他住房。这套房是她用于居住的。

三是虽然买房时就知道房子有抵押，但法院认为，商品房预售不规范的风险不能让普通购房者承担。只要购房者是用于居住，且付了大部分或全部房款，她的权利就优先于银行的抵押权。

重庆高级人民法院二审维持了原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：买了度假房，能不能像买普通住房一样，优先于银行的抵押权？

答案是：不一定，要看具体情况。法院判断的关键是购房者是否属于“商品房消费者”，以及购房是否涉及“生存权”。

一是要看购房目的。如果买度假房是为了长期稳定居住，比如养病、养老、生活居住，而不是短期旅游、出租或投资，那么就可能被认定为“消费者购房”，受到法律保护。

二是要看名下有无其他住房。如果购房者在当地没有其他用于居住的房屋，或者虽然有一套，但新买的房子面积仍然属于满足基本居住需要，那么法院会倾向于保护购房者。

三是购房时间要早于查封时间。必须在法院查封之前就签了合法有效的购房合同，并且实际支付了大部分或全部房款。

简单说：如果你买的是度假房，但实际上是用于长期居住，且名下没房，法院会保护你。如果你买来是为了投资、出租或偶尔度假，那就不一定了。

王德林律师提示：

购买度假房或异地房产时，务必先查清该房产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果开发商已经将房产抵押给银行，购房者面临的风险会很大。建议在购房合同中明确约定开发商必须解除抵押后才能交房，并保留好付款凭证、入住证明等证据。一旦遇到开发商资金链断裂、房产被查封的情况，应及时向法院提出执行异议，主张自己的消费者物权期待权。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估自身是否符合法律保护条件，及时采取法律行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市