买了烂尾楼的土地，法院查封的房子还能要回来吗

买了烂尾楼的土地，法院查封的房子还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

乙房地产开发公司和一个煤矿机械公司合作开发一个旧城改造项目。项目盖到一半，乙公司资金链断裂，项目烂尾。债权人刘某起诉乙公司，法院在2016年和2018年先后两次查封了项目里一栋楼的1层和2层底商。因为当时房子还没办产权证，法院采取了张贴公告的方式公示查封。

后来，当地政府为了解决烂尾楼问题，委托甲房地产开发公司接手这个项目。2019年，甲公司通过公开拍卖拿到了项目地块的国有建设用地使用权，并办了土地证。甲公司接手后，继续对查封的商铺进行施工建设。但此时，刘某已经申请法院把商铺作价抵债给了自己。甲公司不服，提出执行异议，要求法院停止执行这些商铺。

法院怎么判

一审法院（平顶山市湛河区人民法院）认为：法院查封时间远早于甲公司成立时间，甲公司和乙公司的交接行为发生在查封期间，不能对抗申请执行人。甲公司对商铺是否被查封应尽到注意义务，没有尽到就不构成善意，即使拿到土地证也不能对抗执行。而且法院已经裁定以物抵债，物权已经变动。所以驳回了甲公司的诉讼请求。

二审法院（平顶山市中级人民法院）改判了：一是法院对商铺没有办理查封登记，甲公司通过公开拍卖拿到土地并办了证，没有证据证明甲公司事先知道商铺被查封，应认定甲公司是善意的，对商铺所占土地使用权价值有权排除执行。二是甲公司接手项目后对商铺进行了后期施工，主观上不存在恶意，添附部分属于甲公司财产，有权排除执行。三是判决不得执行商铺所占土地使用权价值部分和甲公司添附价值部分，但查封时已建成的房屋部分仍可执行。

律师解读

这个案子涉及一个常见但复杂的问题：土地和房子分属不同的人，法院查封了房子，土地权利人还能不能要回土地？

核心规则有三条：

一是查封效力不及于他人土地。根据法律规定，查封地上建筑物的效力及于土地使用权，但土地使用权和地上建筑物分属不同人的除外。本案中，商铺被查封时土地登记在煤机公司名下，法院只查封了商铺，没有查封土地，所以查封效力不及于土地。甲公司后来合法取得土地，对土地价值有权排除执行。

二是查封后转移财产不能对抗执行。甲公司和乙公司签订协议接收项目资产，是在商铺被查封之后。根据规定，被执行人就已经查封的财产所作的转移行为，不得对抗申请执行人。所以查封时已建的房屋部分，甲公司不能主张权利。

三是非恶意添附部分可以排除执行。甲公司是在政府主导下接手烂尾项目，通过公开程序取得土地，后续施工是为了解决烂尾问题，没有主观恶意。根据民法典，建设用地使用权人建造的建筑物所有权属于使用权人。所以甲公司对查封后添附的房屋部分享有权利，可以排除执行。

最终法院采取“价值分割”的方式处理：不是把土地和房子物理分开，而是评估查封时已建部分、甲公司添附部分、土地使用权各自的价值，通过一方补偿另一方货币，或者按价值比例折算面积来执行。这样既符合“房地一体”原则，又公平保护了各方利益。

王德林律师提示：

购买或接手涉及查封的房产时，务必提前查询该房产是否已被法院查封。可以通过中国执行信息公开网或当地不动产登记中心查询。如果明知有查封仍进行交易，可能无法对抗申请执行人，导致钱房两空。对于烂尾楼项目的接盘方，应在接手前充分了解项目查封情况，并在协议中明确约定查封问题的处理方式，避免后续纠纷。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估自身权益，避免因信息不对称造成损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市