买了房但没过户，开发商欠债被法院查封，我的房子还能保住吗

买了房但没过户，开发商欠债被法院查封，我的房子还能保住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某在2017年3月与澳某公司签订了一份《北京市商品房认购书》，并支付了全部房款，澳某公司也把房子交给了王某使用。但双方一直没有去房管局办理过户登记。后来，澳某公司和王某占因为欠于某平的钱不还，被法院强制执行。法院查封了澳某公司名下的一套房产，而这套房产正是王某当初认购的那一套。王某认为，自己已经付了全款、住了进去，房子应该归自己所有，于是向法院提出异议，要求停止对该房产的执行。

法院怎么判

北京市顺义区人民法院经审理后认为，王某与澳某公司签订的《北京市商品房认购书》只是双方就买房事宜达成的意向性约定，并不是正式的书面买卖合同。根据法律规定，要想排除法院对房产的执行，必须满足四个条件：一是在法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同；二是在法院查封前已经合法占有了该房产；三是已经支付了全部价款；四是没有办理过户登记不是买受人自身的原因。本案中，王某虽然满足了后三个条件，但最关键的第一个条件没有满足——他手里只有一份认购书，而不是正式的买卖合同。因此，法院裁定驳回了王某的异议请求。

律师解读

这个案例的核心问题在于：商品房认购书能不能等同于正式的房屋买卖合同？答案是：不一定，要看具体内容。

一是如果认购书内容很简单，只约定了位置、面积等基本信息，没有明确双方的权利义务，那它只能算作意向书，违反后承担的是缔约过失责任，而不是合同违约责任。

二是如果认购书对将来要签的买卖合同做了比较明确的约定，比如价格、付款方式、交房时间等，那它就构成预约合同。根据法律规定，预约合同是双方约定将来一定期限内要签订正式合同的协议。如果一方反悔不签正式合同，另一方可以要求其承担定金罚则等责任。

三是如果认购书的内容非常全面，已经包含了房屋买卖合同的主要条款（比如房屋基本情况、价款、付款方式、交付条件、违约责任等），并且开发商已经收了购房款，那么根据司法解释，这份认购书就可以被认定为正式的房屋买卖合同。

在本案中，王某的认购书内容达不到正式买卖合同的标准，双方也一直没有签订正式的书面合同，所以法院认定它只是预约合同。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，要想排除法院的执行，所依据的基础法律关系必须是合法有效的书面买卖合同，预约合同不行。因此，王某无法保住这套房子。

此外，还要注意一点：即使认购书被认定为正式买卖合同，如果开发商没有取得预售许可证或不符合现售条件，这份合同也可能被认定为无效，同样无法排除执行。

王德林律师提示：

买房是大事，尤其是购买期房或二手房时，一定要签正式的《商品房买卖合同》或《房屋买卖合同》，并及时办理网签备案和过户登记。如果只签了一份认购书、订购书或预订书，就付了全款住进去，一旦开发商或原房主欠债被法院查封，你很可能既拿不到房子，也拿不回钱。记住：认购书不是护身符，正式合同和过户登记才是。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，评估手中认购书的法律效力，以及是否有其他方式（如主张开发商违约、要求返还购房款等）来维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市