离婚时约定房产归我，前夫欠债被法院查封，我能要回房子吗

离婚时约定房产归我，前夫欠债被法院查封，我能要回房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

赵某与徐某于1987年登记结婚。2003年，徐某购买了一套位于北京市西城区的房产，性质为按经济适用房管理。2010年，该房产办理了所有权证，登记在徐某名下。2013年，赵某与徐某协议离婚，双方在离婚协议书中明确约定，这套房产归赵某所有。两人当天办理了离婚登记。但由于该房产属于央产房，性质特殊，一直无法办理产权过户手续，房产至今仍登记在徐某名下，由赵某和女儿实际居住。

2019年，徐某因向刘某借款产生纠纷，法院出具调解书，确认徐某需偿还刘某借款本金20万元及利息48万元。刘某申请法院强制执行，法院于2020年查封了徐某名下的这套房产。赵某得知后，向法院提出执行异议，要求确认房产归自己所有，并停止对该房产的执行。刘某不同意，认为房产登记在徐某名下，就属于徐某的财产，应当继续执行。

法院怎么判

北京市西城区人民法院一审认为，赵某与徐某在离婚协议中约定房产归赵某所有，该协议真实有效。但根据法律规定，不动产物权的变更必须经过登记才能生效，离婚协议本身不能直接导致房产所有权转移。因此，赵某目前不能直接确认为房产所有权人。但是，赵某基于离婚协议享有要求徐某配合办理过户登记的请求权，这个请求权可以排除法院的强制执行。理由有两点：一是赵某的请求权产生于2013年离婚时，而刘某的债权产生于2019年，赵某的请求权在时间上更早；二是刘某的债权是一般金钱债权，并非基于对这套房产的信赖而产生，与赵某要求过户的请求权相比，不具有优先性。法院最终判决：停止对涉案房产的强制执行，但驳回了赵某要求直接确认所有权的请求。

刘某不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院二审认为，刘某主张赵某与徐某恶意串通转移财产，但徐某向刘某借款的时间晚于离婚时间，可以排除这种可能性。赵某未能办理过户是因为房产性质特殊，并非其自身原因。一审判决认定正确，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人很有参考价值。离婚时约定房产归一方，但未办理过户，后来另一方因欠债导致房产被法院查封，这种情况下，未过户的一方能否保住房子？法院给出了一个判断标准，需要同时满足三个条件：

一是案外人（即离婚协议中分得房产的一方）对房产的过户请求权，形成于申请执行的债权之前。也就是说，离婚协议签订的时间，要早于对方欠债的时间。如果离婚是为了逃避即将发生的债务，法院就不会支持。

二是案外人的请求权不是基于与被执行人恶意串通形成的。也就是说，离婚协议中的财产分割是真实、合理的，不是为了转移财产、逃避债务而假离婚。

三是案外人未能办理过户登记，不是由于自身原因怠于行使权利。比如，因为房产性质（如央产房、经济适用房）暂时无法过户，或者对方不配合等客观原因，而不是自己拖着不去办。

满足以上三个条件，法院就会认定案外人的权益更值得保护，可以排除强制执行。反之，如果离婚协议是在债务发生后签订的，或者有证据证明是假离婚真逃债，或者案外人长期不去办过户，法院就会支持债权人查封并拍卖房产。

王德林律师提示：

离婚协议中约定房产归属，一定要尽快办理过户登记。不要以为协议签了就万事大吉，只要房产还在对方名下，就存在被查封、拍卖的风险。如果因为房产性质等原因暂时无法过户，要保留好相关证据，证明不是自己不想办，而是客观条件不允许。一旦发现对方有债务纠纷或可能被起诉，应尽快向法院提出执行异议，维护自己的合法权益。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，结合具体情况分析风险，制定应对方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市