卖房时隐瞒房屋已被法院查封，是合同诈骗还是民事纠纷

卖房时隐瞒房屋已被法院查封，是合同诈骗还是民事纠纷

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，宋某花61万多元买了一套天津的商住用房，付了首付后还欠开发商30万元尾款。2017年2月，这套房子办理了预告登记，登记在宋某名下。

2017年10月，宋某因为和别人有经济纠纷被起诉到法院。法院在2017年11月裁定查封宋某名下价值70万元的财产，并在2017年11月9日实际查封了这套房子，还把查封的事告诉了宋某。

宋某因为没钱付尾款，就委托中介卖房。2018年1月，宋某明明知道房子已经被法院查封，却隐瞒了这个事实，以5万元的价格和买家李某签了房屋买卖合同。李某的亲戚刘某代李某付了30万元购房款给宋某。宋某拿到钱后，用于个人经营和消费。

2018年1月底，刘某和宋某等人去售楼处，因为宋某说没钱付尾款，刘某又替宋某付了25万元（其中5万元是刘某自己的钱）。之后去办过户时，因为房子被查封，无法过户。

2019年2月，法院把这套房子拍卖了，别人买走了。2019年6月，宋某被警察抓获。案发后，宋某只还了刘某1.3万元。

法院怎么判

一审法院认为，宋某卖房时根本没有实际履行能力，却隐瞒房子被查封的事实，骗李某签合同并收了30万元，拿到钱后用于个人消费和还债，没有按约定还钱或履行合同。在去售楼处交尾款时，宋某仍然没有告诉刘某等人房子被查封无法过户，也没有退还之前收的30万元，反而让李某和刘某继续付钱。这些行为都说明宋某有非法占有的故意，构成合同诈骗罪。

关于非法处置查封的财产罪，法院认为，宋某虽然卖了被查封的房子，但他的主要目的是骗钱，卖房只是诈骗的手段。而且，房子后来被法院拍卖，没有严重妨碍诉讼活动，也没有造成重大损失，所以不构成这个罪。

最终，法院判决宋某犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金10万元，同时责令宋某退赔李某5万元、刘某3.7万元。

宋某不服，提起上诉。二审法院审理后认为，宋某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方财物，数额巨大，构成合同诈骗罪。一审判决事实清楚、证据充分、量刑适当，驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：宋某的行为到底是合同诈骗还是普通的民事欺诈？法院认定是合同诈骗，主要看以下几点：

一是宋某有没有实际履行能力。宋某卖房时，房子已经被查封，他根本没办法过户，也就是说他无法履行合同义务。没有履行能力，是判断诈骗的重要依据。

二是宋某有没有积极履行合同。签合同后，宋某没有想办法解除查封、凑钱还债，而是把骗来的钱用于个人消费和还债，完全没有履行合同的诚意。

三是宋某怎么处理骗来的钱。正常的合同履行，拿到钱后应该用于履行合同或合法经营。但宋某拿到30万元后，直接用于个人消费和还债，这明显是非法占有的表现。

四是宋某违约后有没有承担责任。宋某在得知房子无法过户后，没有主动退款或承担责任，反而继续隐瞒事实，让买家帮他付尾款，这进一步证明了他没有履约的诚意。

另外，关于后续的30万元（刘某替宋某付的尾款）是否算诈骗金额，法院认为，宋某从一开始就有诈骗的故意，整个行为是有计划、有步骤的。买家之所以继续付钱，是因为被宋某欺骗，以为能拿到房子。所以，这30万元也属于诈骗金额。

王德林律师提示：

买房是大事，一定要核实房屋的产权状况。在签合同前，可以要求卖方提供房产证，并到不动产登记中心查询房屋是否有查封、抵押等情况。如果卖方以各种理由推脱或隐瞒，就要提高警惕。一旦发现房屋被查封，千万不要继续付款，应立即停止交易并报警。

对于卖方来说，如果房屋被法院查封，千万不要心存侥幸，试图隐瞒事实卖房。这种行为不仅可能构成合同诈骗罪，面临刑事处罚，还会让自己陷入更严重的法律后果。正确的做法是主动与债权人协商，或者通过法律途径解决债务问题，争取解除查封后再卖房。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因信息不对称或轻信他人而遭受损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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