小区游泳池、网球场到底归谁所有

小区游泳池、网球场到底归谁所有

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

深圳某小区的开发商将小区内的游泳池和网球场交给一家投资管理公司经营。后来小区成立了业主委员会，业委会认为游泳池和网球场属于全体业主共有，于是将这两个场所上锁封场，收归业主管理。投资管理公司不服，起诉业委会要求返还场地并赔偿损失。

开发商在卖房时，与业主在买卖合同中约定自己保留了游泳池和网球场的所有权。但法院调查发现，这两个场所在小区规划时就被列为配套设施，且没有计入建筑面积，开发商也没有为这两块地缴纳土地出让金。

法院怎么判

法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。游泳池和网球场在小区建设时已规划为配套设施，没有计入建筑面积，既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有，因此应认定为全体业主共有。

开发商在业委会成立前将场地委托给投资管理公司经营，可以理解是为了收回建设成本。但业委会成立后，代表全体业主对场地进行规范管理，是正当行为，不构成侵权。法院最终驳回了投资管理公司的全部诉讼请求。二审法院也维持了一审判决。

律师解读

这个案子涉及一个常见问题：小区里那些没有明确写在房产证上的公共设施，到底归谁？

法院给出了清晰的认定规则：

一是看是否属于业主专有部分。如果设施不在某户业主的房产证面积内，就不属于个人所有。

二是看是否属于市政公用部分。比如城镇公共道路、公共绿地，属于国家所有，不归业主。

三是看是否有其他明确的权利人。比如小区里电信公司的通信设施，所有权归电信公司。

如果以上三个条件都不符合，那么这些设施就应当认定为全体业主共有。本案中的游泳池和网球场，既不在任何业主的房产证里，也不是市政设施，更没有其他权利人，所以归全体业主共有。

王德林律师提示：

对于小区业主来说，要关注小区内公共设施的权属问题。如果开发商或物业公司擅自将游泳池、网球场、会所等公共设施出租或经营，业主委员会可以代表全体业主主张权利。对于开发商来说，不能以买卖合同中的约定来对抗法律规定，公共设施的权属认定以规划、建设、登记等客观事实为准。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先查阅小区的规划图纸和建设验收资料，确认相关设施是否计入建筑面积。如果属于业主共有，可以联合业主委员会依法维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市