小产权房抵债后，原房主还能要回来吗

小产权房抵债后，原房主还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年8月，袁某与宋某签订抵押合同，约定以袁某名下的一套小产权房作为抵押，宋某有权优先受偿。同年9月，黄某、刘某与袁某等人签订协议，约定袁某将该小产权房作价10万元出售给黄某、刘某。当天，黄某、刘某又与案外人王某签订租赁合同，由王某使用该房屋。

2018年1月，法院判令袁某支付宋某货款50万元及利息。因袁某未履行判决，宋某申请法院强制执行。2019年1月，宋某与袁某在执行过程中达成执行和解协议，以该小产权房抵偿袁某欠宋某的债务。同年7月，宋某与王某签订房屋交接协议，随后宋某实际占有了该房屋。

2020年5月，黄某向法院申请中止对该房屋的执行并解除查封，但被法院驳回。黄某不服，以宋某、黄某为被告提起执行异议之诉，也被法院驳回。随后，黄某、刘某直接起诉宋某，要求其返还占有的房屋。

法院怎么判

一审法院认为，黄某、刘某要求宋某返还房屋，实质上是想否定宋某与袁某之间的执行和解协议。根据法律规定，当事人或利害关系人如果认为执行和解协议无效或应予撤销，应当向执行法院提起诉讼，而不是直接向其他法院起诉。因此，黄某、刘某的起诉不符合受理条件，裁定驳回起诉。

二审法院维持了一审裁定。法院指出，黄某、刘某主张占有返还请求权的前提是宋某的侵占行为具有违法性。但在执行和解协议未被撤销或认定无效前，无法确定宋某占有房屋的行为违法。黄某、刘某若认为和解协议无效，应先行向执行法院提起诉讼，不能直接要求宋某返还房屋。

律师解读

这个案例的核心问题是：小产权房抵债后，原房主或其他债权人能否直接要求占有人返还房屋？

法院的判决给出了明确答案：不能直接起诉要求返还。原因有以下几点：

一是占有返还请求权的行使有严格条件。根据法律规定，行使占有返还请求权需要满足三个条件：请求人是原占有人，相对人是现占有人；存在侵占行为导致原占有人丧失占有；侵占行为具有违法性。本案中，宋某占有房屋是基于执行和解协议，在协议未被撤销或认定无效前，无法认定其占有行为违法。

二是执行和解协议具有法律效力。宋某与袁某在执行过程中达成的和解协议，是双方真实意思表示，在未被法院撤销或认定无效前，对双方有约束力。黄某、刘某作为利害关系人，如果认为协议侵害了他们的权益，应当向执行法院提起诉讼，而不是另案起诉要求返还房屋。

三是小产权房抵债的效力问题。小产权房虽然不能像普通商品房那样自由买卖，但具有一定的经济价值。法院在审理此类案件时，会综合考虑协议签订的时间、价格是否公平等因素。如果协议是在债务履行期限届满后签订，且价格合理，一般会认定为有效。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，需要注意以下几点：一是如果认为执行和解协议侵害了您的权益，应当及时向执行法院提起诉讼，要求确认协议无效或撤销协议，而不是直接起诉要求返还房屋。二是小产权房买卖或抵债存在较大法律风险，建议在交易前咨询专业律师，了解当地政策。三是签订以房抵债协议时，尽量在债务履行期限届满后签订，并确保价格公平合理，避免因协议效力问题引发纠纷。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，以便获得针对性的法律建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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