开发商破产，银行对已做抵押预告登记的房屋能否优先受偿

开发商破产，银行对已做抵押预告登记的房屋能否优先受偿

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某置业公司与张某、贺某伟签订虚假的商品房买卖合同，以他们的名义向某银行贷款，并办理了132套房屋的抵押预告登记。后来，某置业公司破产，张某等人也无力还款。银行起诉要求确认对这132套房屋享有优先受偿权，但一审法院认为房屋买卖合同无效，抵押预告登记无法转为正式抵押登记，驳回了银行的请求。银行不服，提起上诉。

法院怎么判

二审法院湖南省株洲市中级人民法院撤销了一审判决，改判确认银行对案涉132套房屋的拍卖、变卖价款，在法院此前判决确定的债权范围内享有优先受偿权。

法院认为：一是虽然抵押预告登记发生在民法典施行前，但民法典施行后的司法解释对这种情况有明确规定，且适用新法不损害当事人权益，因此可以适用。二是银行在办理贷款时没有违法或重大过失，属于善意第三人。虽然开发商与张某等人串通导致买卖合同无效，但这不影响银行与张某等人之间借款、抵押合同及抵押预告登记的效力。三是开发商破产时，根据《企业破产法》，未到期的债权视为到期，抵押预告登记办理正式抵押登记的条件也应视为已经成就。开发商恶意阻却抵押条件成就，应视为其愿意以这些房屋作为抵押财产。因此，银行作为善意的抵押预告登记权利人，自破产申请受理时即取得了正式抵押权，有权优先受偿。

律师解读

这个案例对普通购房者和银行都有重要启示。核心问题是：抵押预告登记在什么情况下能产生正式抵押登记的效力，让银行优先拿回钱？

一是抵押预告登记不等于正式抵押登记。正常情况下，只有办理了正式抵押登记，银行才能对房屋行使抵押权。但法律也规定了例外情况，比如本案中抵押人（开发商）破产，且银行是善意的，没有过错。

二是开发商与购房人串通骗取贷款，购房合同无效，但银行如果不知情、无过错，其抵押预告登记仍然有效。法律保护善意第三人的信赖利益，不能因为开发商和购房人的恶意行为，让银行承担损失。

三是开发商破产时，法律会保护善意的银行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，抵押人破产时，抵押预告登记权利人可以直接主张优先受偿权，无需等到正式抵押登记办完。这既符合法律精神，也打击了套取银行贷款、逃避债务的行为。

王德林律师提示：

对于银行等金融机构，办理抵押贷款时务必尽到合理审查义务，包括核实购房合同、首付款凭证的真实性，并办理抵押预告登记。一旦发现借款人违约或开发商出现经营风险，应及时主张权利，避免因拖延导致损失。对于购房者，切勿参与虚假购房套取银行贷款，否则不仅合同无效，还可能面临刑事追责。对于开发商，恶意串通骗取贷款、阻却抵押条件成就的行为，不仅无法逃避债务，反而会让自己在破产时承担更重的责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估自身权利，避免因法律知识不足而错失维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市