房子只办了预告登记，没办抵押登记，银行还能要回贷款吗

房子只办了预告登记，没办抵押登记，银行还能要回贷款吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2017年1月，罗某向某银行贷款58万多元用于买房，双方签订了贷款合同，约定用这套房子作为抵押担保。如果罗某不按时还贷，银行有权处置房子。合同签完后，2017年4月，银行对这套房子办理了抵押权预告登记（相当于提前占个位置，等条件成熟再正式办抵押登记）。银行随后发放了贷款。

但罗某后来逾期还款8期，到2021年6月，欠银行本息合计56万多元。银行多次催收无果，于是向法院申请实现担保物权，也就是要求拍卖这套房子来还债。

这套房子是罗某和妻子贺某朋在婚姻期间买的，属于夫妻共同财产。2018年1月，开发商为这套房子办了首次登记（也就是开发商拿到了大产证），但罗某一直没去办自己的房产证，所以房子的正式抵押登记也一直没办成。

法院怎么判

法院认为，银行和罗某签的贷款合同合法有效，银行已经放款，罗某不还钱就是违约。虽然银行只办了抵押预告登记，没办正式抵押登记，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，只要具备办理抵押登记的条件，银行的抵押权从预告登记那天（2017年4月17日）就设立了。

最终法院裁定：准许拍卖、变卖这套房子，所得款项优先偿还银行截至2021年6月的本息56万多元。

律师解读

这个案子的核心问题是：抵押预告登记和正式抵押登记有什么区别？预告登记的权利人能不能直接主张抵押权？

简单说，预告登记就像“占座”，告诉别人这个位置我先预定了，等正式条件成熟了再办“入座”手续（正式抵押登记）。在以前，很多人认为只有办了正式抵押登记，抵押权才算真正设立，预告登记只是临时保护。但根据最新的司法解释，情况变了。

法院在审查时主要看三点：

一是开发商是否已经办了建筑物首次登记（也就是大产证）。本案中开发商2018年就办了，符合条件。

二是预告登记的财产和首次登记的财产是否一致。本案中房子就是同一套，没问题。

三是预告登记有没有失效。根据《民法典》第二百二十一条，如果债权消灭，或者从能办正式登记那天起90天内没去申请，预告登记就失效了。本案中罗某一直没办房产证，银行也没法办正式抵押登记，所以预告登记一直有效。

所以，即使只办了抵押预告登记，只要具备办正式登记的条件，银行就可以直接主张抵押权，要求拍卖房子还债。这大大减少了银行的麻烦，不用先打官司要求对方办登记，再打官司要钱。

王德林律师提示：

对买房人来说，贷款买房时银行要求办抵押登记是常规操作。如果你只办了预告登记，千万别以为就万事大吉了。一旦开发商办了大产证，你就要尽快去办自己的房产证和正式抵押登记，否则预告登记可能失效，银行有权直接处置房子。对银行来说，如果遇到借款人逾期，即使只办了预告登记，也可以直接申请实现担保物权，不用等正式登记。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解预告登记是否有效、是否具备办正式登记的条件，避免因程序问题影响债权实现。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市