房子被他人占用，抵押权人能要求对方支付使用费吗

房子被他人占用，抵押权人能要求对方支付使用费吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

沈某丰与某棉纺织公司之间，就一处厂房和土地的产权存在长期争议。沈某丰认为这些房产是自己出资购买和建设的，而某棉纺织公司则办理了产权登记。2013年，某棉纺织公司用这些房产向银行抵押贷款379万元，抵押权人是银行。后来，银行把这笔债权（包括抵押权）多次转让，最终到了陈某江手里。

2019年，某棉纺织公司破产，法院拍卖了抵押的房产，拍卖款只有58.98万元。陈某江作为抵押权人，只分到了39.3万元，还有很大一部分债权没还清。这时，陈某江发现沈某丰长期占用并使用这些房产，于是起诉沈某丰，要求他支付占用期间的“占有使用费”，并主张这笔费用属于抵押房产产生的“法定孳息”（类似租金），应该归抵押权人所有。

法院怎么判

法院驳回了陈某江的全部诉讼请求。

法院认为，虽然陈某江是合法的抵押权人，但他要求沈某丰支付的“占有使用费”不属于法律上的“法定孳息”。法定孳息是指把东西租给别人使用而得到的租金、利息等，前提是双方存在合法的租赁或使用合同关系。本案中，沈某丰和某棉纺织公司之间没有租赁合同，沈某丰是基于自己对房产产权的认知而占用，属于“无权占有”。这种基于侵权关系产生的赔偿，不是用益关系的对价，所以不算法定孳息。抵押权人只能就抵押物本身及其法定孳息（如租金）优先受偿，不能要求无权占有人支付使用费。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是抵押权不等于可以收“占用费”。很多人以为，房子抵押给我了，别人住着就得给我交钱。但法律上，抵押权主要管的是房子卖出去后的钱，而不是房子被谁用。除非房子被法院查封、扣押后，抵押权人通知了租客，才能收租金。对于无权占有人，法律不支持抵押权人直接要“占用费”。

二是“法定孳息”有严格定义。只有基于合法合同（如租赁、借贷）产生的收益才算法定孳息。无权占有产生的赔偿，不是孳息，而是侵权赔偿，抵押权人不能优先拿。

三是债权转让后，抵押权跟着走，但权利范围不变。陈某江虽然拿到了抵押权，但只能行使原银行的权利范围，不能因为债权没还清就额外要求无权占有人付钱。

王德林律师提示：

如果您是抵押权人，在债务人违约后，应尽快申请法院查封、扣押抵押财产，并及时通知占有使用人（如租客）将租金直接付给您。如果对方是无权占有，您不能直接要求其支付使用费，只能通过起诉侵权或申请破产清算等途径，从拍卖款中受偿。对于债务人来说，如果房产被他人无权占用，应及时收回或起诉，避免影响抵押物价值。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估抵押权实现的具体路径，避免因误解法律而白费诉讼成本。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市