没登记的居住权，能对抗新房主吗

没登记的居住权，能对抗新房主吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2015年，王某生因民间借贷纠纷起诉熊某才、刘某兰，法院判决熊某才、刘某兰偿还借款189万余元及利息。判决生效后，王某生申请强制执行。

2016年5月，王某生、娄某（债权人）与刘某兰、熊某才、赵某英、熊某（债务人及亲属）签订了一份《执行和解协议》。协议约定：熊某才、刘某兰要在一年内为王某生、娄某在指定地点购买一套不小于89平方米的两居室，购房款由熊某才、刘某兰承担。在买好房子之前，王某生、娄某有权无限期居住在刘某兰名下的一套房屋以及赵某英、熊某名下的一套房屋（即诉争房屋）。赵某英是熊某才的母亲，熊某是熊某才、刘某兰的儿子，两人也在协议上签字同意。

后来，熊某才、刘某兰没有按约定买房子，而赵某英、熊某却把诉争房屋卖给了别人。王某生、娄某于是起诉到法院，要求确认他们对诉争房屋享有居住权，以便继续住下去。

法院怎么判

一审法院（北京市丰台区人民法院）认为：

一是本案的《执行和解协议》签订于2016年，而《民法典》是2021年才实施的，根据法律不溯及既往的原则，本案不能适用《民法典》关于居住权的规定。

二是即使按照《民法典》的规定，设立居住权必须向登记机构申请登记，王某生、娄某没有办理登记，所以居住权没有设立。

三是诉争房屋已经不在赵某英、熊某名下，无法实际履行。因此，法院驳回了王某生、娄某的诉讼请求。

王某生、娄某不服，提起上诉。

二审法院（北京市第二中级人民法院）认为：

王某生、娄某有权居住使用涉案房屋，这个权利来源于《执行和解协议》的约定，应当受到保护。虽然他们没有办理居住权登记，但不影响他们根据约定居住使用的权利。

但是，赵某英、熊某已经把房屋转让给了案外人（第三方），《执行和解协议》的履行基础已经不存在了，王某生、娄某无权继续居住。如果他们认为房屋转让合同无效，需要另行起诉确认合同无效，否则房屋现在的产权登记具有法律效力。

最终，二审法院维持原判，驳回了王某生、娄某的诉讼请求。

律师解读

这个案例涉及一个关键问题：没登记的居住权，能不能对抗新房主？

根据《民法典》的规定，居住权是一种用益物权，设立方式有两种：一是通过合同，二是通过遗嘱。但无论哪种方式，都必须满足两个条件：

一是必须采用书面形式订立居住权合同；二是必须向不动产登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

如果只签了合同，没去登记，居住权在法律上就没有设立，不能产生物权效力。这意味着：

一是如果房屋所有权人把房子卖给了别人，而买房的人是善意的（不知道有居住权合同存在）、支付了合理对价、并且已经办理了产权变更登记，那么新房主就可以对抗居住权合同相对人，居住权人不能继续住下去。

二是如果买房的人不是善意的（比如知道有居住权合同存在），或者没有支付合理对价，那么居住权合同相对人可以请求法院确认居住权，继续居住。

本案中，王某生、娄某虽然签了协议，但没去登记，房屋又被卖给了善意第三人，所以他们无法对抗新房主，只能另行起诉要求赔偿损失。

王德林律师提示：

居住权是保障特定主体生存权益的重要权利，但必须通过登记才能产生对抗第三人的效力。如果您通过合同或遗嘱获得了居住权，一定要及时到不动产登记机构办理居住权登记。否则，一旦房屋被转让给善意第三人，您的居住权将无法对抗新房主，只能向原房主主张违约责任或赔偿损失。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订居住权合同后立即办理登记手续，避免因未登记而丧失居住权。如果房屋已被转让，应尽快收集证据，向法院起诉确认合同效力或主张赔偿。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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