父母赠与的房子被法院查封，还能要求居住权吗

父母赠与的房子被法院查封，还能要求居住权吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

刘某兰和董某军原是一对夫妻，两人在婚姻期间买了一套房子。2014年离婚时，他们约定房子归董某军所有，但后来又改成归儿子董某震所有。董某震为此打官司，法院确认了赠与协议有效，还让董某军还清房贷并协助过户。

问题来了：这套房子因为董某军的债务，被两家法院查封了。董某震还没来得及办理过户手续，房子就被冻结。为了保住自己的权利，董某震起诉到法院，要求确认他对这套房子享有居住权。但董某震和父母之间，从来没有签过任何关于居住权的书面协议，也没有去登记机构办理居住权登记。

法院怎么判

一审法院（北京市丰台区人民法院）认为：设立居住权必须签书面合同，并且要去登记机构登记，居住权从登记那天才算正式设立。董某震和父母没有签书面协议，也没有登记，所以法院不支持他的请求。

二审法院（北京市第二中级人民法院）也认为：离婚协议和更改声明只说了房子归董某震所有，没提居住权的事。董某震要求确认居住权，法院同样不支持。最终判决驳回全部诉讼请求。

律师解读

这个案子涉及一个关键问题：居住权到底怎么才能有效设立？

根据《民法典》的规定，居住权是保障特定人“住有所居”的权利。设立居住权主要有两种方式：一是签书面合同，二是立遗嘱。无论哪种方式，都必须去不动产登记机构办理登记，居住权才算真正成立。

本案中，董某震虽然被父母赠与了房子，但房子因为债务被查封，他没法过户。他想通过确认居住权来保住房子，但法院认为：一是他和父母没有签过居住权合同，二是没有登记，所以居住权根本没设立。即使父母在法庭上承认有过口头约定，也只能弥补合同形式上的缺陷，但登记这个硬性条件无法绕过。

另外，法院还特别提醒：居住权不能滥用。比如有人为了逃避债务，故意给自己或家人设立居住权，让债权人无法执行房子。法院会严格审查是否存在这种恶意行为。居住权只能用于“满足生活居住的需要”，不能用来经营、出租或转让。

王德林律师提示：

如果你打算给家人或他人设立居住权，一定要记住两点：一是签书面合同，明确居住权的期限、范围等；二是去不动产登记中心办理居住权登记。只有登记了，居住权才有法律效力，才能对抗第三人（比如债权人）。

如果房子已经被法院查封或执行，再想通过诉讼确认居住权，基本行不通。因为居住权必须在查封前就合法设立。所以，提前规划、及时登记，才是保护自己权益的关键。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因手续不全导致权利落空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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