离婚时约定居住权，能住整栋楼吗

离婚时约定居住权，能住整栋楼吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

许某敏与妻子洪某燕离婚时，约定两人名下的四间五层房屋归两个子女许某韬、许甲所有，但许某敏和洪某燕都享有居住权。后来洪某燕放弃居住权，许某敏就拥有了这栋房屋的居住权。房屋过户给子女后，许某敏将房屋1至3层出租给他人，租期10年，自己住在第4层。之后，许某敏要求子女协助办理居住权登记，并主张自己对整栋房屋（1至5层）都享有居住权，还要求子女不得抵押或转让房屋。子女不同意，双方闹上法庭。

法院怎么判

法院认为，许某敏与洪某燕的离婚协议中确实约定了许某敏的居住权，子女应当配合办理登记。但是，关于居住范围，协议没有明确约定。许某敏主张对整栋房屋享有居住权，明显超出了个人生活居住的需要。法院综合考虑许某敏目前住在第4层，以及房屋1至3层已出租的情况，最终判决：许某敏的居住权登记范围仅限于房屋第4层。同时，许某敏要求子女不得抵押或转让房屋的请求，没有法律依据，法院不予支持。许某敏不服上诉，二审法院维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：居住权人到底能住多大范围？

根据《民法典》规定，居住权是为了满足生活居住需要，对他人住宅享有占有、使用的权利。法律明确排除了居住权的收益权和处分权。也就是说，居住权人只能自己住，不能把房屋出租赚钱，也不能限制所有权人卖房或抵押。

本案中，许某敏把房屋1至3层出租，这属于行使收益权，已经超出了居住权的范围。他要求子女不得抵押或转让房屋，是想限制所有权人的处分权，同样超出了居住权的边界。法院将居住范围限定在第4层，正是基于“满足生活居住需要”这一原则，避免居住权被滥用，损害房屋所有权人的利益。

对于普通人来说，有几点值得注意：

一是居住权的范围要明确约定。无论是离婚协议还是遗嘱，最好写清楚具体住哪几间房、哪一层，避免日后扯皮。

二是居住权不等于所有权。居住权人只能自己住，不能出租、出售，也不能阻止房屋所有权人抵押或转让房屋。

三是居住权不能超出“居住”范畴。比如把房屋用于堆放货物、改造后出租，或者要求整栋楼都归自己住，都可能被法院认定为超出合理范围。

王德林律师提示：

如果您在离婚协议或遗嘱中为他人设立了居住权，或者自己作为居住权人，建议在协议中明确居住的具体范围（如楼层、房间号），并尽快办理居住权登记。登记后，居住权就有了法律保障，即使房屋被转让，居住权人仍可继续居住。如果协议约定不明确，法院会根据实际居住需要和房屋状况来判定范围，可能无法满足您的全部预期。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，提前做好法律安排，避免日后纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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