遗嘱里说让我住到去世，现在房子被卖了，我还能住吗

遗嘱里说让我住到去世，现在房子被卖了，我还能住吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

柯某粒与李某德于2012年登记结婚，婚后共同居住在李某德名下的一套房产内。李某德在2015年立下一份公证遗嘱，写明：这套房产由他与前妻的儿子李某亮继承，但李某亮继承后，必须留出一间卧室给柯某粒居住，直到柯某粒去世。

2017年，李某德与儿子李某亮签订了一份房屋买卖合同，以10万元的价格将房子卖给了李某亮，并办理了过户登记。但柯某粒称，李某亮后来逼迫她搬离，她只好起诉到法院，要求确认自己对这套房子中一间卧室的居住权，并要求李某亮配合办理居住权登记手续。

法院怎么判

法院经审理认为：

一是李某德的公证遗嘱合法有效，遗嘱中为柯某粒设立居住权的意思表示清晰完整，柯某粒的居住权在遗嘱生效时就已经设立。

二是李某德与李某亮之间并不存在真实的房屋买卖关系。双方约定的房价明显反常，也没有实际支付价款的凭证，李某德在过户前没有出售动机，过户后又表达了相反的意思表示，因此不能认定是真实买卖。

三是房子虽然已经登记在李某亮名下，但这并不影响柯某粒的居住权。李某德将房子过户给李某亮的行为，并没有撤回遗嘱中为柯某粒安排居住的内容。李某亮作为知道或应当知道柯某粒享有居住权的人，不得拒绝柯某粒行使权利。

最终，法院判决：柯某粒对这套房子享有居住权，居住范围包括临近厕所的一间卧室以及房屋的共用区域，居住期限从李某德去世之日（2021年1月21日）起至柯某粒去世之日止。李某亮须在判决生效后十日内配合柯某粒办理居住权登记手续。李某亮不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点非常重要：

一是遗嘱设立的居住权，自遗嘱生效时就已设立，不需要等到登记。很多人以为居住权必须登记才有效，但根据《民法典》规定，通过遗嘱方式设立居住权，参照继承规则，自被继承人死亡、遗嘱生效时，居住权人就已经取得居住权。登记只是继承权人应当配合履行的义务，而不是居住权生效的前提条件。

二是继承人不能通过“假买卖”来破坏居住权。本案中，李某德将房子过户给儿子，表面上是买卖，但法院认定不是真实交易。即使房子所有权转移，居住权仍然有效，新所有权人不能拒绝居住权人行使权利。

三是居住权的范围包括必要的公共区域。法院参照相邻关系原则，认定居住权人不仅有权使用指定卧室，还有权通行和使用厨房、卫生间、客厅等公共区域，但不得妨害所有权人对其他部分的使用。

王德林律师提示：

如果您在遗嘱中为配偶、父母或其他亲属设立了居住权，建议在遗嘱中明确写明居住范围、期限以及继承人配合办理登记的义务。如果继承人拒绝配合，居住权人可以向法院起诉，要求确认居住权并判令继承人协助登记，判决生效后还可以申请强制执行。在文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，避免因拖延导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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