买了没有房产证的房子，邻居能锁门不让走吗

买了没有房产证的房子，邻居能锁门不让走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，杨某从他人手中购买了一套位于重庆市城口县的房屋，这套房屋没有办理房产证。杨某搬进去居住后，2019年，法院将同一栋楼的1至5层房屋拍卖给了李某。拍卖公告中明确写明，这栋楼第5层有搭建的屋顶花园，第6层也有搭建的建筑物，这些建筑的合法性和权属都不明确，也不在拍卖范围内。

李某取得1至5层的房产证后，发现上楼的通道包含在自己的产权范围内，于是将通道锁死。但这条通道是杨某进出自己房屋的唯一通道。杨某无法通行，于是起诉到法院，要求李某打开通道。

法院怎么判

法院判决李某在判决生效后五日内打开通道。李某不服，提起上诉，二审法院维持原判。

法院认为：

一是杨某虽然买的房子没有房产证，但他实际居住、管理、控制着这套房屋，形成了法律上的“占有”事实。这种占有状态受法律保护，他人不能随意侵犯。

二是相邻关系中的“相邻权利人”，不仅包括房屋的所有权人，也包括房屋的占有人。杨某作为房屋的占有人，有权主张相邻通行权。

三是这条通道是历史形成的唯一通道，李某锁门导致杨某无法正常生活，应当提供通行便利。

四是杨某购买的房屋是否属于违法建筑，应由行政部门依法认定和处理，法院的判决不影响今后有关部门的处理。在房屋没有被认定为违法建筑并拆除前，杨某的居住权和通行权应受保护。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点值得注意：

一是违法建筑占有人也能主张相邻权。很多人认为，房子没有房产证就是违建，违建不受法律保护。但法律保护的是“占有”这种事实状态，而不是所有权。只要你在里面实际居住、控制，就形成了占有，他人不能随意断水、断电、堵路。

二是相邻通行权是基本生存权利。即使通道在别人产权范围内，如果这是你进出的唯一通道，对方也应当提供便利，不能随意堵塞。这是法律对相邻关系的基本要求。

三是购买无证房屋风险极大。虽然本案中杨某的通行权得到了保护，但这不代表无证房屋就安全。一旦被认定为违法建筑，可能面临被拆除、罚款等后果，而且无法办理产权登记，买卖、抵押都会受限。

四是拍卖公告中的瑕疵说明很重要。李某在拍卖时，公告已明确告知了房屋存在搭建物、权属不明等瑕疵。李某明知这些情况仍参与竞拍，法院认为其应当为杨某的通行提供便利。

王德林律师提示：

购买房屋时，一定要核实房屋的产权状况，尽量购买有房产证的房屋。如果确实购买了无证房屋，要保留好买卖合同、付款凭证、居住证明等材料，以便在发生纠纷时证明自己对该房屋的占有事实。同时，对于历史形成的唯一通道，邻居不能随意堵塞，否则可能构成侵权。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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