业主大会的决定，能违反法律法规吗？

业主大会的决定，能违反法律法规吗？

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

邹某文、胡某华、邹某欣是上海某小区2号楼的业主。他们居住的2号楼西侧，一直有一个建筑垃圾堆放点。2019年和2020年，他们多次向政府部门投诉，认为这个垃圾堆放点违法，要求拆除。

2020年5月，镇政府认定这个垃圾堆放点占用了绿化带，违反了《上海市绿化条例》，并责令物业公司限期整改，恢复原样。然而，就在同一年8月，小区业委会却召开业主大会，就“是否将2号楼西侧作为建筑垃圾堆放点”进行投票表决。最终，业主大会通过了这个决定，试图通过“多数人同意”的方式，让这个违法的垃圾堆放点“合法化”。

邹某文等业主认为，这个决定侵害了他们的合法权益，于是将业委会告上法庭，要求撤销业主大会的决定。

法院怎么判

上海市闵行区人民法院审理后认为，业主大会的决定不能违反法律法规。本案中，行政机关已经认定该垃圾堆放点违法并责令拆除，小区业主大会却想通过投票来使其合法化，这违背了公序良俗，也损害了少数业主的合法权益。

法院还发现，业主大会的计票程序存在明显问题。表决票总共发放了703张，但统计出来的票数却出现了709票和697票的误差，计票结果不真实。

最终，法院判决：撤销该小区业主大会关于确定2号楼西侧为建筑垃圾堆放点的决定。判决后，双方均未上诉，行政部门随后也拆除了该垃圾堆放点。

律师解读

这个案例告诉我们一个重要的道理：业主自治权不是无限的，它有合法的边界。 即使一项决定获得了多数业主的同意，如果它本身违反了法律法规，那么它依然是无效的。

具体来说，可以从以下几个方面理解：

一是程序必须合法。业主大会的召开、投票、计票等程序，都必须严格按照法律规定进行。如果程序存在明显瑕疵，比如本案中的计票错误，那么决定就可能被撤销。

二是内容不能违法。业主大会不能通过“多数决”的方式，将违法事项合法化。比如，不能通过投票决定占用消防通道、破坏绿化带等。法律是底线，任何自治行为都不能逾越。

三是少数业主的权益需要保护。当业主大会的决定侵害了少数业主的合法权益时，受侵害的业主有权向法院提起“业主撤销权”诉讼，要求撤销该决定。这被称为“对抗多数人的暴政”。

王德林律师提示：

如果您是小区业主，发现业主大会或业委会的决定存在违法或侵害您权益的情况，可以采取以下措施：一是及时向物业所在地的街道办事处或乡镇政府投诉反映；二是收集相关证据，包括会议通知、表决票、公告、现场照片等；三是向法院提起业主撤销权诉讼，要求撤销违法决定。需要注意的是，如果您在表决时投了赞成票或未明确表示异议，可能会影响您行使撤销权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，以便更好地维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市