业委会没开业主大会就决定物业自治，业主能撤销吗

业委会没开业主大会就决定物业自治，业主能撤销吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

林某维、叶某超是某小区的业主。2021年6月至7月，小区业委会接连发布了三份文件：一是《某小区物业自治服务分包项目邀请文件》，邀请企业参与物业服务分包；二是《某小区物业自治服务分包项目开标结果公示》，公布了投标和评比结果；三是《某小区关于启动物业自治管理的公告》，宣布小区正式启动物业自治管理，并要求业主将物业费缴纳至业委会账户。

林某维、叶某超认为，业委会没有按照《民法典》和《物业管理条例》的规定召开业主大会，就擅自作出这些决定，侵害了业主的合法权益，于是向法院起诉，要求撤销这三份文件。

法院怎么判

福建省闽侯县人民法院经审理后认为：

一是业主撤销权的对象必须是“对业主权利义务产生直接影响”的决定。本案中，前两份文件（邀请文件和开标结果公示）只是过程性文件，没有直接约束业主的权利义务，不属于可撤销的范围。第三份文件（启动物业自治管理的公告）直接要求业主缴纳物业费，对业主权利义务产生了实质影响，属于可撤销的对象。

二是关于第三份文件是否合法。根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，属于需要业主共同决定的重大事项，必须由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决面积和人数过半同意。本案中，业委会在作出启动物业自治管理的决定前，没有召开业主大会进行表决，程序上违反了法律的强制性规定，侵害了业主的合法权益。

法院最终判决：撤销业委会于2021年7月2日作出的《某小区关于启动物业自治管理的公告》，驳回业主的其他诉讼请求。判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

这个案例对普通业主有两点重要启示：

一是业主撤销权不是万能的，只能针对“决定”本身。像业委会发布的征求意见稿、招标公告、过程性公示等，因为没有直接改变业主的权利义务，法院通常不支持撤销。只有那些直接要求业主交钱、改变服务方式、限制业主权利等具有实质约束力的决定，才能成为撤销对象。

二是程序违法是业主维权的重要武器。业委会的决定即使内容合理，但如果作出程序违反了法律强制性规定（比如没有召开业主大会、表决人数不够、没有合法送达选票等），业主就可以请求法院撤销。本案中，业委会擅自决定物业自治管理，没有经过业主大会表决，程序严重违法，法院直接予以撤销。

王德林律师提示：

业主在面对业委会作出的重大决定时，要关注两点：一是该决定是否经过了合法的业主大会表决程序；二是该决定是否直接影响了您的权利义务。如果发现程序违法或权益受损，可以在知道或应当知道决定之日起一年内（《民法典》规定撤销权行使期限为一年）向法院提起业主撤销权诉讼。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时收集业委会发布的文件、会议记录、投票情况等证据，咨询专业律师，避免错过维权期限。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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