邻居把住宅改成通信机房，我能要求他搬走吗

邻居把住宅改成通信机房，我能要求他搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某通信公司购买了一套小区住宅，随后将其改造成无人值守的通信机房，用于放置光纤传输设备、蓄电池、空调等，为周边居民提供宽带和电话服务。这套机房从2015年开始运行，一直没有办理规划变更手续，也没有征得其他业主的同意。

住在隔壁单元的业主徐某华认为，通信公司将住宅改成机房，改变了房屋用途，影响了自己的生活。他和小区其他业主多次向通信公司提出抗议，还写了联名信要求机房搬走。环保部门检测后认为机房噪音和辐射都符合国家标准，但改变房屋用途不属于环保部门管辖。通信公司则辩称，业主们知道机房存在但长期没有提出异议，应该视为同意。

徐某华最终将通信公司告上法庭，要求拆除设备、恢复房屋住宅用途。

法院怎么判

一审法院认为，通信机房运行是通信经营活动的一部分，将住宅改作通信机房属于“住改商”行为，必须取得有利害关系的业主一致同意。同意原则上应当明示作出，在利害关系人持续信访的情况下，不能推定其同意。法院判决通信公司在六十日内拆除设备，恢复房屋住宅用途。

通信公司不服，提起上诉。二审法院维持原判。

案号：江西省上饶市中级人民法院(2021)赣1民终2421号民事判决书

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：一是把住宅改成通信机房算不算“住改商”；二是能不能推定业主同意。

关于“住改商”的认定

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主将住宅改变为经营性用房的，必须同时满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主一致同意。即使没有违反法律和管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，这个行为就不合法。

法院在认定“住改商”时，主要看三个方面：

一是从行为人的角度，看房屋使用是否超出了住宅的基本功能。住宅的基本功能是起居生活、储藏物品等，通信机房用于放置设备、提供通信服务，明显超出了这个范围。

二是从有利害关系业主的角度，看是否可能影响其物权。即使机房噪音和辐射达标，但机房的存在可能影响房屋的出售价值、居住安宁等，构成潜在的妨碍。

三是从社区管理和城市规划的角度，机房维护人员和设备进出会破坏小区生活安宁，容易引发纠纷。

关于“一致同意”的认定

“住改商”需要有利害关系的业主“一致同意”，这个要求比小区其他事项的“多数决”更严格。因为“住改商”对小区卫生、设施、安全、其他业主生活质量的影响是实实在在的。

同意原则上应当以明示方式作出，比如书面签字、口头明确表示同意等。不能因为业主知道机房存在但没有及时反对，就推定他们同意。本案中，徐某华和其他业主一直在信访、起诉，明显没有同意，所以通信公司的抗辩不成立。

王德林律师提示：

如果您发现邻居或物业公司将住宅改造成经营性场所（如小卖部、理发店、棋牌室、通信机房等），影响了您的生活，您可以采取以下措施：

一是收集证据。包括房屋用途证明、改造后的照片视频、噪音或辐射检测报告、与对方沟通的记录等。

二是向物业、社区、住建部门投诉举报，要求其责令恢复原状。

三是如果协商无果，可以向法院提起诉讼，要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。

需要注意的是，法院认定“住改商”并不要求实际造成损害，只要可能对您的物权（如居住安宁、房屋价值）产生影响，就构成妨碍。您不需要等到问题严重了再维权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因拖延导致维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市