邻居把住宅改成机房，我能要求他搬走吗

邻居把住宅改成机房，我能要求他搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

黎某红和邱某芳是广西贵港某小区16栋202房和302房的业主，某通信公司是同一栋楼102房的业主。2020年，通信公司将102房改造成综合数据机房，安装了光纤传输设备。设备运行后，黎某红和邱某芳的房屋出现室内温度高热、地板潮湿渗水、噪声等问题，严重影响居住。两人多次要求通信公司拆除设备、恢复住宅用途，但通信公司只同意降噪、降温等整改措施。经社区和物业调解无果，黎某红和邱某芳起诉到法院，要求通信公司搬走设备、恢复房屋住宅用途，并赔偿损失50元。

法院怎么判

一审法院（广西贵港市覃塘区人民法院）认为：

一是本案属于建筑物区分所有权纠纷，不是相邻关系纠纷。因为黎某红和邱某芳依据的是《民法典》第279条关于“住改商”的规定，要求通信公司停止将住宅改为经营性用房的行为。

二是通信公司在住宅内放置光纤传输设备、用于通信服务，属于将住宅改变为经营性用房。住宅是用于居住的，而通信公司购买房屋是为了从事经营性活动、收取通信费用，不是用于居住。

三是根据《民法典》第279条，业主将住宅改为经营性用房，必须同时满足两个条件：遵守法律法规和管理规约，以及经过有利害关系的业主一致同意。黎某红和邱某芳作为同一栋楼的业主，属于有利害关系的业主，通信公司没有经过他们同意，行为不合法。

四是关于赔偿损失，黎某红和邱某芳要求赔偿50元，但没有提供证据证明实际损失。不过，通信公司的设备确实造成了影响，法院酌情判决赔偿20元。

一审判决：通信公司搬离所有光纤传输设备，恢复房屋住宅用途，并赔偿黎某红和邱某芳20元。

通信公司不服，提起上诉。二审法院（广西贵港市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题是：业主能不能把住宅改成机房、仓库等经营性用房？答案是：不能随意改，必须经过有利害关系的业主一致同意。

根据《民法典》第279条，业主将住宅改为经营性用房，即使没有违反法律法规和管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，行为就不合法。有利害关系的业主，通常指同一栋楼的其他业主。如果改造成经营性用房影响了其他业主的居住环境，比如产生噪声、高温、安全隐患等，受影响的业主可以要求恢复原状、排除妨害、赔偿损失。

本案中，通信公司虽然进行了部分整改，但法院认为噪声、用电、消防等隐患仍然存在，所以判决必须搬走设备、恢复住宅用途。这说明，只要“住改商”行为对邻居造成了实质性影响，整改措施不能完全消除隐患，法院会支持邻居的合理诉求。

王德林律师提示：

如果您发现邻居将住宅改造成机房、仓库、餐馆、棋牌室等经营性用房，影响了您的正常居住，您可以采取以下措施：一是收集证据，包括噪声、温度、湿度等影响的照片、视频、录音，以及物业或社区的调解记录；二是向物业、社区或住建部门投诉；三是如果调解无效，可以向法院起诉，要求恢复原状、排除妨害、赔偿损失。注意，您不需要证明自己遭受了具体的经济损失，只要证明行为对您的生活造成了实质性影响，法院就可能支持您的诉求。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因拖延导致损失扩大或维权困难。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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