买房时开发商交错了房，购房者有权不搬吗

买房时开发商交错了房，购房者有权不搬吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某房地产公司开发了一个商业项目，房屋有开发商自己的编号和公安机关的编号，两者不一致。2015年，购房人闫某清与开发商签订了一份商品房买卖合同，合同上写的房屋编号是“3号房屋”，面积136.36平方米，总价163万多元。但闫某清实际去看房时，销售人员带他看的是另一套“1号房屋”，面积只有14.02平方米，位于端头位置，门牌号上写着“附3号”。闫某清觉得这套房子不错，就签了合同，付了钱。

2016年，开发商把1号房屋交付给闫某清使用，闫某清随后将房屋出租给一家餐饮公司。此后三年多，开发商从未提出任何异议。直到2018年，开发商将1号房屋又卖给了另一人，因新买家收房时与承租人发生纠纷，开发商才起诉要求闫某清返还1号房屋并恢复原状。

法院怎么判

一审法院（重庆市南岸区人民法院）认为，虽然合同写的是3号房屋，但综合来看，双方真实买卖的其实是1号房屋。理由是：闫某清只实地看过1号房屋，开发商交付的也是1号房屋，而且三年多都没提过异议。开发商作为专业开发商，对自己项目的编号情况最清楚，却没有尽到提醒义务，导致合同写错，这个后果不能让购房人承担。因此，法院驳回了开发商的全部诉讼请求。

二审法院（重庆市第五中级人民法院）维持原判，案号为(2020)渝05民终601号。法院强调，闫某清基于双方真实意思接收并占有1号房屋，属于有权占有，开发商无权要求其返还或恢复原状。

律师解读

这个案例的核心是：当合同写的房屋和实际交付的房屋不一致时，到底算“交错了房”还是“写错了合同”？

法院认为，不能只看合同上的文字，还要看双方实际的行为。本案中，购房人只看过1号房屋、只接收了1号房屋，开发商三年多没提异议，这些事实都说明双方的真实意思是买卖1号房屋，只是合同和产权证写错了。因此，购房人占有1号房屋是合法的，开发商不能以“我是产权人”为由要求返还。

根据《民法典》第235条，只有对无权占有人，权利人才可以要求返还原物。购房人基于有效合同占有房屋，属于有权占有，受法律保护。

王德林律师提示：

买房时，尤其是购买现房，一定要实地查看房屋，并注意核对合同上的房屋编号与实际房屋的门牌号是否一致。如果发现不一致，要立即要求开发商更正，并保留好看房记录、聊天记录、录音等证据。一旦开发商交付了与合同不符的房屋，且你长期占有使用而开发商未提异议，法院很可能认定双方真实交易的是实际交付的房屋，而非合同写的房屋。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集好购房合同、交付验收表、物业费缴纳记录、出租合同等证据，避免因合同记载错误而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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