开发商把车库改成物业用房交给物业后，还能要回来吗

开发商把车库改成物业用房交给物业后，还能要回来吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某投资公司是某小区的开发商。从2006年3月到2021年3月，该小区一直由某物业公司提供物业服务。小区规划的物业服务用房面积是10平方米，但实际原有的共用管理用房有80.38平方米。开发商把登记在自己名下的一层会所车库（90.79平方米）改造成了61平方米的物业服务用房。2006年3月物业公司入驻小区时，开发商把原有的共用管理房和改造后的车库一起交给了物业公司，物业公司一直把这些房子当作物业服务用房使用。

后来，开发商以自己是车库所有权人为由，要求物业公司及其法定代表人黄某隆腾退车库，并支付占用费。物业公司辩称，车库是开发商改造后主动移交的，物业公司一直作为物业服务用房使用，物业服务用房属于全体业主共有，即使登记在开发商名下，开发商也无权要求返还和支付占用费。

法院怎么判

一审法院（珠海市香洲区人民法院）认为：车库登记在开发商名下，开发商是权利人，物业公司占用使用就构成无权占有，开发商有权要求腾退并支付占用费。因此判决物业公司腾退车库并支付占用费。

二审法院（珠海市中级人民法院）改判，驳回了开发商的全部诉讼请求。二审法院认为：

一是开发商没有证据证明物业公司擅自改造车库。物业公司2006年3月入驻，开发商直到2021年才提出异议，长达15年没有交涉，开发商应承担举证不能的后果。

二是开发商有义务按规定配置物业服务用房。小区规划的物业服务用房只有10平方米，原有共用管理房80.38平方米，扣除配电房后更少，不符合规划要求。开发商虽然主张争议房产是车库，但无法证明规划变更。法律并不禁止开发商用自有房产提供多于规划面积的物业服务用房。

三是物业公司从2006年入驻至今，一直把车库改造后的房子作为物业服务用房使用，为全体业主服务，开发商没有证明物业公司改变了用途。因此，该房产实际使用部分应认定为物业服务用房，属于业主共有。开发商要求腾退返还，违反诚信原则，法院不予支持。

律师解读

这个案例的核心问题是：开发商把自有房产交给物业公司作为物业服务用房使用后，还能不能以所有权为由要回来？

法院的判决给出了明确的答案：不能。物业服务用房的性质取决于实际使用情况，而不是登记在谁名下。如果开发商把房子交给物业公司后，物业公司一直作为物业服务用房使用，那么这套房子就变成了全体业主共有的物业服务用房，开发商不能再要求返还。

法律依据是《中华人民共和国民法典》第274条和《物业管理条例》第37条，都明确规定物业服务用房归业主共有。虽然实践中有些物业服务用房登记在开发商名下，但法院会综合考量实际使用情况、历史占有现状、业主公共利益等因素，认定其属于业主共有。

对于普通业主来说，这个案例提醒大家注意：物业服务用房是小区必不可少的配套设施，开发商必须按规定配置。如果开发商把自有房产交给物业公司用作物业服务用房，业主可以主张该房产属于全体业主共有。业主委员会成立后，应当及时了解小区物业服务用房的情况，必要时可以要求开发商移交相关房产。

王德林律师提示：

如果您是小区业主，发现开发商把登记在自己名下的房子交给物业公司作为物业服务用房使用，但后来又想收回，您可以依据这个案例主张该房产属于全体业主共有。建议业主委员会或业主代表收集以下证据：一是开发商移交房产的记录或物业公司长期使用的证明；二是该房产实际作为物业服务用房使用的照片、视频或物业公司出具的说明；三是小区规划图纸或物业服务用房配置的相关文件。如果开发商起诉要求返还，业主或物业公司可以以“该房产已实际作为物业服务用房使用，属于业主共有”为由进行抗辩。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料咨询专业律师，维护全体业主的合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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