买到带租约的拍卖房，租约可能是假的，我能要求租客搬走吗

买到带租约的拍卖房，租约可能是假的，我能要求租客搬走吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，银行起诉甲商贸公司要求偿还借款，法院在2012年10月30日查封了甲商贸公司名下一处房屋。2015年，法院准备拍卖这套房屋时，乙商贸公司突然跳出来说，甲商贸公司早在2012年8月1日就把房子租给了自己，租期20年，而且自己已经一次性付清了20年的租金。乙商贸公司还说，自己又在2012年9月1日把房子转租给了某投资公司，租期5年。

法院在拍卖公告中写明，这套房屋是“带租约拍卖”，不负责移交场地，买受人一旦买下，就要接受房屋现状并承担一切后果。2017年，于某通过司法拍卖以43056元的价格拍下了这套房屋，法院裁定房屋所有权归他所有。

但于某发现，乙商贸公司提供的租赁合同原件是在法院查封房屋之后才重新签的，而且乙商贸公司拒绝提供合同原件配合司法鉴定。于某认为甲商贸公司、乙商贸公司和某投资公司是串通起来伪造租约，目的是阻止他收回房屋，于是起诉要求三家公司交还房屋并支付占用费。

法院怎么判

一审法院（广州市天河区人民法院）认为：拍卖公告中写“带租约”只是提示房屋现状，不是限制买受人的所有权，更不是要求买受人必须受租约约束。房屋在租赁期间发生所有权变动时，原则上适用“买卖不破租赁”，但如果房屋在出租前已经被法院查封，就属于例外情形，适用“买卖不受租赁约束”。买受人如果认为存在这种例外情形，有权起诉要求承租人返还房屋，法院应当对租赁合同进行实质审查，不能因为买受人知道房屋是带租约拍卖就直接驳回诉请。

本案中，于某已经初步举证租约可能是假的，而乙商贸公司无法确认合同原件是否在查封前签订，拒绝提供原件配合鉴定，没有办理租赁备案和缴税，在法院查封后才一次性支付20年租金，也无法提交查封前使用房屋的凭证。综合这些证据，法院采信了于某关于房屋在查封前并未出租的主张，判决甲商贸公司交还房屋，乙商贸公司承担协助义务，并支付占用费。

乙商贸公司不服，提起上诉。二审法院（广州市中级人民法院）驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案子对普通购房者来说，核心问题就是：买到带租约的拍卖房，如果租约是假的，能不能让租客搬走？法院的判决给出了明确答案：可以，但需要满足一定条件。

一是拍卖公告“带租约”不等于租约一定真实。法院在拍卖公告中写“带租约”，只是对房屋现状的描述，不是对租约效力的确认，更不是限制买受人的所有权。买受人作为房屋的新主人，仍然有权对租约的真实性提出质疑。

二是“买卖不破租赁”有例外。根据法律规定，如果房屋在出租前已经被法院查封，那么租赁合同就不能对抗买受人。也就是说，如果租约是在查封之后才签的，买受人可以不受租约约束，要求租客搬走。

三是法院要对租约进行实质审查。如果买受人初步举证租约可能是假的，法院就不能只看拍卖公告就认定租约有效，而应当要求承租人提供证据证明租约是在查封前签订的。如果承租人拒绝配合鉴定、无法提供付款凭证、没有办理租赁备案等，法院就可以认定租约不真实。

四是买受人不是“自甘风险”。有人认为买受人知道房屋带租约还去竞拍，就是自愿接受风险。但法院认为，买受人参与拍卖时根本无法掌握租约的完整情况，不能默认他认可租约的真实性，更不能因此剥夺他要求法院审查租约的权利。

王德林律师提示：

如果您打算购买司法拍卖的房屋，尤其是带租约的房屋，一定要提高警惕。一是拍卖前尽量了解房屋的实际使用情况，比如去现场看看是否有人居住、是否有租赁迹象。二是如果发现租约存在疑点，比如租金明显过低、租期过长、一次性付清租金等，要保留好相关证据。三是拍下房屋后，如果认为租约是假的，可以起诉要求法院对租约进行实质审查，不要因为拍卖公告写了“带租约”就放弃维权。四是注意举证责任的分配，您只需要提供初步证据让法院对租约真实性产生怀疑，后续的举证责任会转移到承租人身上。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，评估租约的真实性和维权可行性。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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