开发商宣传“两房变三房”，算不算虚假广告

开发商宣传“两房变三房”，算不算虚假广告

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

一家置业公司开发了一个房产项目，在向规划部门报批备案时，户型图显示的是“两房两厅两卫”和“三房两厅两卫”。但在实际销售中，该公司通过宣传册、单页和售房网站，把“两房两厅两卫”宣传成“三房两厅两卫”，把“三房两厅两卫”宣传成“四房两厅两卫”。宣传中还把阳台、设备平台等区域标注成可以改造成卧室。

2019年，该公司将毛坯房交付给消费者，实际交付的户型与备案的规划图完全一致，但和宣传册、网站上的户型不一致。随后，市场监督管理局接到举报，认定该公司的宣传行为属于虚假广告，对其作出责令改正并罚款50万元的行政处罚。置业公司不服，申请行政复议被维持后，将市监局和区政府告上法庭。

法院怎么判

法院认为，置业公司将“两房”宣传成“三房”、“三房”宣传成“四房”，内容明显与实际情况不符，会对消费者购房产生实质性影响。同时，宣传中将阳台、设备平台改造成卧室，会误导消费者以为可以合法改造，但实际上这种改造违反城乡规划法，消费者如果照做将承担法律风险。因此，法院认定该行为构成虚假广告，市监局的处罚决定事实清楚、适用法律正确、处罚适当，驳回了置业公司的诉讼请求。二审法院维持了一审判决。

案号：浙江省杭州市中级人民法院(2021)浙01行终308号行政判决书

律师解读

这个案例涉及房地产销售中常见的“偷面积”宣传行为，也就是开发商通过宣传将设备平台、阳台等区域包装成可以改造为房间，让消费者以为能“多得一房”。这种行为的法律定性，主要看两点：

一是“偷面积”行为本身是否合法。根据浙江省相关技术规程，设备平台是供空调外机、热水器等设备搁置检修的空间，属于建筑物共有部分，并不专属于某一户业主。开发商或第三方在交房后与消费者签订改造协议，将设备平台打通变成专有面积，这实际上改变了规划用途，违反了《城乡规划法》的规定，消费者如果按此改造，可能面临被责令拆除、罚款等法律后果。

二是“偷面积”宣传是否构成虚假广告。根据《广告法》，虚假广告包括两种情形：一是宣传内容与实际情况不符；二是宣传内容虽然可能部分属实，但足以引人误解。本案中，置业公司宣传的户型与实际交付不符，属于第一种情形。同时，即使开发商在宣传中做了“提示”，比如用红蓝线框标注阳台、设备平台等区域，但宣传内容让消费者误以为可以合法改造，这属于第二种情形。法院明确指出，以违法利益为诱导促使消费者购买房屋，构成虚假广告。

王德林律师提示：

购房时遇到开发商宣传“两房变三房”“赠送面积”“设备平台可改房间”等说辞，一定要保持警惕。这类宣传往往与实际交付不符，甚至可能涉及违法改造。建议购房者做到以下几点：一是要求开发商在合同中明确约定房屋的户型、面积、结构等核心信息，并核对与规划备案图是否一致；二是不要轻信口头承诺或宣传册上的“改造方案”，因为这类改造可能无法通过验收，甚至会被认定为违建；三是如果发现开发商存在虚假宣传，可以向市场监督管理局投诉举报，维护自身权益。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因轻信宣传而承担不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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