预售商品房已具备办证条件，开发商还要继续承担担保责任吗

预售商品房已具备办证条件，开发商还要继续承担担保责任吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，毛某向某房地产公司购买了一套预售商品房，并与某银行东山支行签订了贷款合同。合同约定，在毛某办妥房屋抵押登记手续、银行收到他项权证之前，房地产公司承担阶段性连带保证责任。银行于2017年3月发放了贷款，房产也办理了抵押预告登记。

2018年，该楼盘完成了首次登记，具备了办理正式产权证和抵押权证的条件。房地产公司多次通知毛某去缴税办证，但毛某一直拖着不去。2020年5月起，毛某开始断供，不再还款。银行于是起诉毛某和房地产公司，要求解除贷款合同、毛某还钱、银行对房产优先受偿，并要求房地产公司承担保证责任。

法院怎么判

法院认为，案涉贷款合同合法有效。毛某逾期不还款构成违约，银行要求解除合同、毛某还本付息并支付律师费的请求，应予支持。

关键点在于：案涉房产已办理抵押预告登记，且所在建筑已完成首次登记，根据民法典担保制度司法解释，抵押权自预告登记之日起就已设立。银行已经获得了对该房产的抵押权，可以优先受偿。

关于房地产公司的阶段性担保责任，法院指出：合同约定担保期限至办妥抵押登记、银行收到他项权证之日，目的是确保抵押权正式设立。现在房产已具备办证条件，抵押权已经设立，银行债权已有抵押担保。未能办证的责任在于毛某，房地产公司已尽到通知义务。银行以未收到他项权证为由要求房地产公司继续承担担保责任，与合同目的不符，也有违公平原则。法院驳回了银行对房地产公司的该项请求。

银行不服一审判决，提起上诉，但因逾期未交上诉费，被按自动撤回上诉处理，一审判决生效。

律师解读

这个案例对购房者和银行都有重要启示。过去，预售商品房抵押预告登记不被视为正式抵押权，银行往往要求开发商一直担保到正式抵押权证办下来。但民法典担保制度司法解释出台后，只要房屋已办理首次登记、预告登记未失效，抵押权就自预告登记之日起设立。这意味着，银行在房屋具备办证条件时，就已经获得了抵押权保障。

对于购房者来说，如果因为自身原因（如不配合办证、不缴税）导致无法办理正式抵押权证，银行不能以此为由要求开发商继续承担担保责任。法院会认定，银行已经获得了抵押权的保护，开发商的阶段性担保责任已经完成。

王德林律师提示：

一是购房者应按合同约定及时配合办理产权证和抵押权证，不要拖延。如果因自身原因导致无法办证，一旦断供，银行可以直接处置房产，开发商不再承担担保责任，购房者将独自承担全部还款压力。

二是银行在发放预售商品房贷款时，应关注楼盘是否已完成首次登记。一旦具备办证条件，应及时督促购房者和开发商办理正式抵押登记，避免因自身怠于行使权利而丧失对开发商的追偿权。

三是开发商在房屋具备办证条件后，应书面通知购房者并保留证据。如果购房者不配合，开发商可以据此主张阶段性担保责任已经完成，避免被银行追偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地法院的裁判口径，制定合理的应对策略。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市